Teilungsverversteigerung

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BAUR-Immobilien

Was Scheidungspaare und Erbengemeinschaften beachten müssen

Was ist eine Teilungsversteigerung und welche Voraussetzungen regeln ihr Zustandekommen

Die Teilungsversteigerung oder Auseinandersetzungsversteigerung ist eine Sonderform der Zwangsversteigerung. Sie wird angewendet, um Miteigentümerschaften aufzulösen und das gemeinsame Vermögen an einer Immobilie in aufteilbare Geldbeträge umzuwandeln. Eine solche Situation kann eintreten, wenn sich Ehepaare in Scheidung befinden oder testamentarisch bedingt mehrere Personen Eigentümer einer Immobilie werden. Die Teilversteigerung kommt allerdings nur zum Einsatz, wenn sich die Beteiligten über eine gemeinschaftliche Nutzung nicht einigen können.

Im Falle einer Teilungsversteigerung bei Scheidung müssen beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen sein und einen Anteil von mindesten 10 Prozent an der Immobilie halten. Es darf kein Ehevertrag existieren, der diese Eigentumsangelegenheiten spezifisch regelt und das Wohl von Kindern, die im Haus wohnen, darf nicht gefährdet werden. Das würde die Teilungsversteigerung blockieren, ebenso könnte einer der Ehepartner die Teilungsversteigerung verhindern, wenn die Scheidung noch nicht vollzogen ist und die Immobilie sein einziges Vermögen darstellt.

Im Erbfall kommt eine Teilungsversteigerung des Hauses nur in Frage, wenn es mehrere Erben gibt und kein Testament regelt, wer die Immobilie erhalten soll. In diesem Fall tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft und das Vermögen des Verstorbenen wird nach Erbquoten aufgeteilt. Eine Immobilie ist meistens der größte Bestandteil des Nachlassvermögens, so dass eine Aufteilung kompliziert ist. Sollte es in der Erbengemeinschaft niemanden geben, der die Immobilie komplett übernehmen und seine Miterben auszahlen will, kann jeder Miteigentümer einen Antrag auf Teilversteigerung stellen.

 

Der Ablauf einer Teilungsversteigerung

Der Antrag auf Teilungsversteigerung bei Scheidung oder Erbschaft muss beim Amtsgericht gestellt werden, das für den Amtsgerichtsbezirk, in dem sich die Immobilie befindet, zuständig ist. Es werden nur schriftliche Anträge entgegengenommen, die Informationen zum Grundstück, zum Objekt und zu den Eigentumsverhältnissen enthalten müssen. Der Antragsteller muss im Grundbuch eingetragen sein oder zumindest einen Erbschein besitzen. Der Nachweis über die Miteigentümerschaft muss dem Antrag beiliegen.

Im folgenden Anordnungsverfahren prüft das Amtsgericht die Zulässigkeit des Antrages. Sollten keine Einwände bestehen, ergeht der Anordnungsbeschluss zur Zwangsversteigerung an das Vollstreckungsgericht und die Miteigentümer werden über die Eröffnung des Verfahrens informiert. Sie erhalten die Möglichkeit zur Stellungnahme, können dem Verfahren beitreten und somit die gleichen Rechte wie der Antragsteller erwerben oder durch Einreichung von Rechtsmitteln das Verfahren der Teilungsversteigerung blockieren. Das Vollstreckungsgericht veranlasst gleichzeitig, dass die Anordnung im Grundbuch eingetragen wird.

Im Anschluss wird der Verkehrswert der Immobilie ermittelt. In manchen Fällen existieren bereits verwertbare Expertisen, ansonsten kann der Antragsteller ein Gutachten in Auftrag geben. Sollten die Miteigentümer dieser Praxis widersprechen, muss das Gericht einen Gutachter bestellen. In beiden Fällen muss der Antragsteller die Kosten tragen beziehungsweie vorstrecken. Das Gericht legt auf Grundlage des Verkehrswertes das Mindestgebot fest und bestimmt anschließend den Versteigerungstermin. Ort und Zeit der Versteigerung werden über Aushänge und Zeitungsinserate mitgeteilt, die Eigentümer können eine Besichtigung der Immobilie ermöglichen.

Im Rahmen der Versteigerung wird das Objekt vom Meistbietenden erworben. Die Miteigentümer können selbst Gebote abgeben, allerdings den Personenkreis der Bietenden nicht festlegen oder einschränken. Sollte die Versteigerung erfolgreich verlaufen, muss das Gericht noch über den Zuschlag und die Höhe des Gesamterlöses entscheiden, anschließend wird veranlasst, dass der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

 

Das Mindestgebot und die Kosten der Versteigerung

Ein wesentlicher Bestandteil der Versteigerung ist das Mindestgebot, dass im Zuge des Wertfestsetzungsverfahren ermittelt wird und sich am Verkehrswert des Objektes orientiert. Das Gericht berücksichtigt einerseits, dass die Immobilie nicht zu weniger als 50% des Verkehrswertes versteigert werden darf, gleichzeitig werden Grundschulden, Hypotheken und Zinsansprüche eingerechnet. Auf dieser Grundlage wird ein Mindestgebot festgelegt, das einerseits die Kosten des Verfahrens decken kann und andererseits hoch genug ist, um die Ansprüche aller Verfahrensbeteiligten zu befriedigen. Das Mindestgebot setzt sich somit aus Rechten und Belastungen sowie einem variabel festlegbaren Mindestbargebot zusammen.

Die Kosten der Versteigerung muss zunächst einmal der Antragsteller übernehmen. Die Ausgaben können relativ hoch sein, da die Teilungsversteigerung Kosten für Antragstellung, Gutachtenerstellung und das Verfahrens umfasst. Die finanzielle Gesamtbelastung ist vom Verkehrswert der Immobilie abhängig, da Gericht, Gutachter und Anwälte ihre Gebühren auf dieser Grundlage festlegen. Die entstandenen Ausgaben können bei der Erlösaufteilung geltend gemacht werden, findet sich jedoch kein Käufer oder wird der Zuschlag abgelehnt, muss der Antragsteller die gesamten Kosten selbst tragen.

Im Falle einer erfolgreichen Versteigerung gehen Grundschuld und andere Belastungen auf den Käufer der Immobilie über. Diese stehen weiter im Grundbuch, was zu Komplikationen führen kann, wenn die anspruchsberechtigte Bank eine Begleichung der Grundschuld verlangt. Es besteht die Möglichkeit, die Forderung zu bezahlen und den Eintrag aus dem Grundbuch zu löschen, fehlen die finanziellen Mittel, muss der neue Eigentümer die Grundschuld auf ein anderes Kreditinstitut übertragen.


Der Versteigerungstermin als zentraler Bestandteil des Verfahrens

Der Versteigerungstermin steht im Mitttelpunkt des Teilversteigerungsverfahrens und wird vom Amtsgericht nach Ermittlung des Mindestgebotes festgelegt. Sobald das Datum feststeht, sollte der Antragsteller das Objekt aktiv bewerben, damit möglichst viele solvente Interessenten teilnehmen. Nur wenn Immobilienpreise und Nachfrage hoch sind, lohnt sich das Teilversteigerungsverfahren für den Antragsteller.

Der Termin ist grundsätzlich öffentlich und beginnt mit dem Bekanntmachungsteil. Das Objekt wird vorgestellt und über den Grundbuchstand, den Verkehrswert und das Mindestgebot informiert. Erklärungen zu Mietern und Pächtern folgen, dann beginnt die Bieterstunde. Diese dauert mindestens 30 Minuten, kann bei Bieterwettstreit allerdings deutlich länger sein. Alle voll geschäftsfähigen Personen, die Miteigentümer eingeschlossen, haben in dieser Zeit das Recht, Kaufgebote abzugeben, sollte es nach Ablauf der festgesetzten Zeit keine Offerten geben, wird das Ende der Versteigerung verkündet.

Im Anschluss oder zu einem festgesetzten Termin entscheidet das Amtsgericht über den Zuschlag und setzt die Höhe des Gesamterlöses fest. Sollte das Gericht dem Zuschlag zustimmen und die Eigentümer nicht widersprechen, kann der Erlös nach Abzug aller Kosten unter den Anspruchsberechtigten aufgeteilt werden.

 

Die Dauer des Teilungsversteigerungsverfahren

Das gesamte Teilversteigerungsverfahren kann bis zu einem Jahr dauern. Die tatsächliche Zeitspanne kann variieren und ist unter anderem davon abhängig, wie lange das Antragsverfahren dauert und wie lange der Gutachter benötigt, um den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Der Antragsteller kann ebenfalls die Dauer beeinflussen, indem er Unterlagen schnell bereitstellt und Termine zeitnah wahrnimmt.

Die Festlegung des Versteigerungstermins ist grundsätzlich vom Gericht abhängig, erfolgt aber meist innerhalb von 6 Monaten nach Antragstellung. Eine Verzögerung des Prozesses kann durch Rechtsmittel der Antragsgegner herbeigeführt werden, so dass der Antragsteller die Gesamtdauer des Verfahrens nur schwer einschätzen kann.

 

Die Alternativen zur Teilungsversteigerung

Die Antragsgegner haben unterschiedliche Möglichkeiten, sollten sie eine Teilungsversteigerung verhindern möchten. So könnten rechtliche Aspekte gegen eine Eröffnung des Verfahrens sprechen, beispielsweise wenn eine Teilungsandordnung oder ein Erbteilungsverbot verfügt wurde. Eine Teilversteigerung kann ebenso verhindert werden, wenn im Scheidungsfall der Ehevertrag eine solche Praxis ausschließt, ansonsten ist die Anwendung von Rechtsmitteln eine beliebte Strategie. Widerspruchsklage einreichen, Nießbrauchrecht anwenden und Einstweilige Einstellung beantragen sind beispielsweise geeignete Instrumente, die eine Teilungsversteigerung verhindern oder verzögern helfen.

Die beste Lösung ist die gütliche Einigung der Streitparteien. Sollte diese nicht möglich sein, bietet es sich an, das Vorkaufsrecht in Anspruch zu nehmen und die Immobilie zum festgelegten Verkehrswert zu erwerben. Eine andere Möglichkeit, die bei größeren Objekten zur Anwendung kommen kann, ist die Umgestaltung der Immobilie in einzelne Wohneinheiten. Eine Aufteilung unter den Eigentümern wäre dadurch möglich, allerdings scheitert diese Variante oftmals an erneuten Streitigkeiten. In einem festgefahrenen Konflikt ist es deshalb oftmals ratsam, die an einer Veräußerung interessierten Personen auszuzahlen und deren Anteile zu übernehmen. Das hat den Vorteil, dass diese Miteigentümer schnell an Liquidität herankommen und gleichzeitig eine Teilungsversteigerung des Hauses verhindert wird.


Fazit

Teilungsversteigerungen kosten viel Geld und sind mit einem enormen Zeitaufwand verbunden. Sie sind immer Notlösungen und sollten nur in Frage kommen, wenn keine andere Einigung erreicht werden kann. Viele Kleinigkeiten müssen beachtet und Unsicherheiten abgewägt werden, aber was ist eine Teilungsversteigerung wert, wenn sie mehr Probleme verursacht als sie löst. Die Erfahrung zeigt nur zu deutlich, dass bei gerichtlichen Auseinandersetzungen oft alle Beteiligten Verluste realisieren müssen.

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