Hausverkauf bei Scheidung

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Bei Scheidung wer bekommt das Haus? Im Falle einer Scheidung werden zahlreiche Fragen aufgeworfen. Vor allem dann, wenn es dabei um eine gemeinsame Immobilie geht. Was passiert mit dem Haus bei Scheidung, gibt es eventuell Alternativen zum Immobilienverkauf, wie kann mit der Situation am besten umgegangen werden? Im Folgenden wollen wir Ihnen die Möglichkeiten bei einer Scheidung beim Haus Verkauf näher erläutern.

Scheidung und Haus - wie geht das zusammen?

Man könnte sie auch als die Frage aller Frage bezeichnen, wenn es darum geht bei einer Scheidung Lösungen zu finden, was mit dem bisher gemeinsam genutzten Eigenheim geschehen soll: Wie gehen Eheleute mit dem Haus bei Scheidung um?
Grundsätzlich gilt bei Ehegatten der gesetzliche Güterstand, im Rahmen des Zugewinnausgleichs beim Haus. Allerdings nur dann, wenn zuvor keine anderslautende Vereinbarung getroffen wurde. Tritt dann die Situation der Zugewinngemeinschaft in Kraft, kommt es im Scheidungsfall unweigerlich zu einem Zugewinnausgleich finanzieller Art. Und zwar für das komplette, währende der Ehezeit erworbene, Vermögen. Die Funktionsweise des Zugewinnausgleichs funktioniert folgendermaßen, wenn bei der Scheidung ein gemeinsames Haus vorhanden ist.

Einerseits ist es recht problematisch, da es sich bei Ansprüchen des Zugewinns aus der Ehe um ausschließlich geldwertes Vermögen handelt. So sind etliche Vermögenswerte schwer teilbar, beispielsweise lassen sich Immobilien zumeist kaum sinnvoll auseinanderdividieren, wenn bei der Scheidung ein gemeinsames Haus zur Disposition steht.

Daher liegt es zunächst an den Ehepartnern selbst, wenn bei der Scheidung ein Hausverkauf ansteht, den passenden Umgang mit dem Immobilienbesitz zu finden. Schlussendlich soll dieser Vermögenswert finanziell gerecht aufgeteilt werden. Ist diesbezüglich keine Einigung zu erzielen, kommt es bei Scheidung und Hausverkauf zu einem Gerichtstermin, bei welchem die Sachlage geklärt werden soll. Dies führt jedoch zwangsweise zu deutlich höheren Kosten als die Einigung im außergerichtlichen Rahmen.

 

Was passiert mit der gemeinsam bewohnten Immobilie?

Wie sieht bei der Scheidung die Haus Aufteilung aus?

Damit die Immobilie verkauft werden kann, wenn sich Eheleute scheiden lassen, sind unterschiedliche Maßnahmen möglich. So ist es gang und gäbe, dass das Haus verkauft und der Verkaufserlös hernach geteilt wird.
Zuvor müssen noch bestehende Kredite getilgt und eine meistens anfallende Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden. Und dies in Höhe der jeweiligen Eigentumsanteile. Hierbei handelt es sich ebenfalls um Scheidungskosten bei Immobilienbesitz.

Achtung:

Wenn zwischen den Ehepartnern darüber Einigkeit besteht, dass das Haus ohnehin verkauft werden soll, muss nicht unbedingt bis zur Scheidung abgewartet werden. Es kann unter Umständen sogar sinnvoll sein, bereits während der Zeit des Trennungsjahres den Verkauf in die Wege zu leiten. Denn es ist so, dass ein Hausverkauf, der unter Zeitdruck stattfindet, in den meisten Fällen zu erheblichen Einbußen beim Verkaufserlös führt. Weiterhin werden für den, in den meisten Fällen anstehenden Zugewinnausgleich, liquide Geldmittel benötigt. Diese können auf diese Weise bereits während der Scheidungsphase immer Trennungsjahr generiert werden. Nachdem das Trennungsjahr beendet wurde, kann jeder Ehepartner für sich alleine den Hausverkauf anstreben. Bei Weigerung einer der Partner kann die Zustimmung sogar gerichtlich eingeklagt werden.

Die Teilungsversteigerung

Sollte trotz aller gerichtlicher Schritte und anderer Maßnahmen, keine Einigung über den Verkauf der Immobilie erzielt werden, gibt es auch die Möglichkeit der sogenannten Teilungsversteigerung. Bei diesem Verfahren wird das Streitobjekt in einem öffentlichen Verfahren durch das Vollstreckungsgericht versteigert. Bei dieser Methode bleibt jedoch sehr oft der Erlös deutlich unter dem des freihändigen Verkaufs zurück.
Wird ein solcher Antrag gestellt, kann der jeweils andere Ehepartner innerhalb einer Frist von zwei Wochen Einwendungen erheben. So ist es beispielsweise möglich, dass durch die Teilungsversteigerung Nachteile für weitere Personen entstehen könnten. Und zwar kann der Zwangsverkauf zulasten von Kindern gehen, die aus der Ehe hervorgegangen sind. Sollte dies der Fall sein, dass sich durch die Veräußerung die Lebensverhältnisse von Kindern deutlich nachteilig verändern würden, lässt sich das Verfahren um bis zu sechs Monate vorübergehend einstellen.
Nachdem die sechsmonatige Frist verstrichen ist, stellt das Gericht einen Teilungsplan auf, und zwar in der Folge, wie es von den Ehepartnern bestimmt wird. Sollte auch hier eine einvernehmliche Lösung scheitern, wird der Verkaufserlös des Hauses bei Gericht hinterlegt. Anschließend müssen die Kontrahenten die Aufteilung der fraglichen Summe gerichtlich festlegen lassen. Eine solche Lösung sollte allerdings nur dann in Erwägung gezogen werden, wenn sich auch mit dem besten Willen kein anderer Weg findet, um die Streitfrage einvernehmlich zu lösen.


Die Realteilung

Sofern alle anderen Möglichkeiten der gütlichen Einigung gescheitert sind, gibt es noch die Realteilung. Bei dieser wird das fragliche Objekt in zwei abgeschlossene, baulich identische, Wohneinheiten umgebaut. So besteht die theoretische Möglichkeit, dass beide Ehepartner, nach der Scheidung, nach wie vor in der Immobilie verbleiben können.

Nun kann jede Partei für sich entscheiden, ob der jeweilige Hausteil verkauft oder vermietet werden soll. Um eine solche Lösung anzustreben, muss die Immobilie selbstverständlich auch baulich dazu geeignet sein, um eine solche Lösung anstreben zu können. Aus diesem Grunde ist die Realteilung in der Praxis eher selten.

 

Hausverkauf wegen Scheidung

Einer der Ehepartner lässt sich auszahlen bei Scheidung und Hausverkauf.

Wenn hingegen einer der Eheleute bei einer Scheidung mit Haus die Absicht hegt das bisher gemeinsam bewohnte Eigenheim künftig allein zu nutzen, gibt es ebenfalls Möglichkeiten. Zum Beispiel übernimmt einer der geschiedenen Partner das gesamte Objekt und bezahlt den anderen aus. Sofern die Immobilie zu diesem Zeitpunkt jedoch noch mit Hypothekarkrediten belastet ist, muss die finanzierenden Bank mit ins Boot geholt werden. Denn in diesem Fall müsste einer der Partner aus der Kreditverpflichtung entlassen werden. In der Regel stimmen Banken einem solchen Ansinnen zu, wenn der alleinige Eigentümer hernach auch in der Lage ist, das Kreditengagement nachhaltig zu befriedigen. Eine Verpflichtung des Kreditinstituts hierzu besteht jedoch nicht, wenn die Scheidung mit Haus vollzogen werden soll.

Hausverkauf bei Scheidung - die Übertragung des Immobilieneigentums auf die Kinder.

Trennung mit Kindern und Haus - Wer bekommt das Haus, wenn aus der geschiedenen Ehe einst Kinder hervorgegangen sind? In diesem Fall kann das Immobilieneigentum auch auf diese übertragen werden. Eine solche Lösung wird normalerweise immer dann angestrebt, wenn mit dem fraglichen Haus ein besonderer ideeller Wert verbunden ist und das Haus damit quasi in der Familie bleibt. Bei minderjährigen Kindern wird jedoch stets die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts benötigt. Was in diesem Fall jedoch unbedingt beachtet werden muss, ist die Tatsache, dass für die Kinder durch eine solche Erbschaft erhebliche Verpflichtungen, auch finanzieller Natur, verbunden sind. Die sollten Sie ebenfalls beachten bei einer Trennung mit Kindern und Haus.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass einer der geschiedenen Partner seinen Anteil an dem Eigentum den Kindern schenken will. Hierbei muss jedoch auf jeden Fall der andere Ehepartner zustimmen und es ist die Einwilligung des Vormundschaftsgerichts nötig.

Sofern jedoch die Zugewinngemeinschaft noch Bestand hat, kann einer der Partner nicht ohne des anderen Zustimmung seinen Anteil am Eigentum verschenken oder veräußern. Dies gilt immer dann, wenn es sich dabei um den wesentlichen Vermögensteil handelt. So sieht es auch beim Zugewinnausgleich beim Haus aus. Eine andere Situation tritt ein, wenn sich der Schenkende das Wohnrecht oder den Nießbrauch auf Lebenszeit vorbehalten lasst und dies grundbuchrechtlich verankert wird. In diesem Fall verbleibt ihm das Nutzungsrecht, denn der Schenkende verfügt nämlich nicht über einen wesentlichen Teil des Vermögens, damit greift die Schenkung nicht in die Zustimmungspflicht des zweiten Ehegatten ein. (§ 1365 BGB)(BGH v. 16.01.2013 – Az. XII ZR 141/10)

 

Hauskredit nach Trennung: Wer trägt die Schulden?

Bei der Scheidung ist in sehr vielen Fällen die zur Disposition stehende Immobilie noch gar nicht entschuldet, wenn der Scheidungsfall eintritt und auch die Scheidungskosten sind mit Haus deutlich höher. Auch in diesen Fällen stellt sich die berechtigte Frage, wer nun eigentlich für den gemeinsamen Schuldendienst zuständig ist. Grundsätzlich haftet für einen Baukredit immer derjenige Partner, der den Kreditvertrag mit dem jeweiligen Bankpartner unterschrieben und damit geschlossen hat. Von Bankenseite wird dabei keineswegs gefragt, ob die Kreditpartner, also die Eheleute, wenn beide unterzeichnet haben, verheiratet oder bereits geschieden sind. Ebenso spielt es für die Banken keinerlei Rolle, ob, oder wer noch in der Immobilie wohnt. Grundsätzlich sind die Scheidungskosten mit Haus auf jeden Fall deutlich höher.

Meistens sind beide Ehepartner Kreditnehmer, wenn es um das gemeinsame Eigentum geht.
Denn für die Bank ist es von größtem Interesse, die größtmögliche Sicherheit zu generieren. Dies ist immer dann der Fall, wenn beide Eheleute den Kreditvertrag unterzeichnet haben, so haften stets beide Partner gesamtschuldnerisch.

Im Klartext:

Jeder der Ehepartner kann von der Bank für die gesamte Kreditsumme in Haftung genommen werden. Hat einer der Eheleute seine Zahlung vollbracht, steht ihm auf jeden Fall ein Ausgleich auf die Hälfte der jeweils geschuldeten Gesamtsumme zu.

 

Fazit

Scheidung wer bekommt das Haus - zusammenfassend lässt sich sagen:

Schwierig kann sich in vielen Fällen der Umstand zeigen, dass sich bei einer Ehe Scheidung das Haus nicht wie eine Geldsumme einfach teilen oder ausbezahlen lässt. Grundsätzlich haftet immer derjenige Ehepartner für einen Kredit, der den Vertrag unterzeichnet hat. Ist dies bei beiden Partnern der Fall, haften tatsächlich auch beide für die gesamte Kreditsumme. Fällt einer der beiden Partner, aus welchen Gründen auch immer, als Zahlungspflichtiger aus, haftet der andere für den gesamten Kreditbetrag und muss diesen gegebenenfalls auch allein zurückbezahlen. Im Falle der Ehe Scheidung beim Haus Kauf, gibt es dennoch diverse Möglichkeiten, um mit der Situation erträglich umzugehen und die Scheidung Kosten mit Hausbesitz zu minimieren. So besteht neben dem Verkauf der Immobilie, auch die Möglichkeit einer Realteilung. Es wird also bei der Scheidung die Haus Aufteilung vorgenommen. Ebenso ist es möglich, dass einer der Ehepartner den anderen ausbezahlt. Möglich ist auch die Übertragung der Immobilie auf die gemeinsamen Kinder. Wer diesen Unwägbarkeiten bereits von vornherein aus dem Weg gehen möchte, sollte über einen Ehevertrag sowie eine Scheidungsfolgenvereinbarung nachdenken. So kann man bei der Ehe Scheidung das Haus Thema mit weniger Ärger und Geld lösen und die Scheidungskosten bei Immobilienbesitz auf einem erträglichen Niveau bei Scheidung Kosten und Hausbesitz halten.

 

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