Vorkaufsrecht: Infos für Käufer & Verkäufer

Das Vorverkaufsrecht für ein Grundstück oder eine Immobilie stattet die berechtigte Person mit dem Recht aus, dieses von einem Erstkäufer zu erwerben.

 

Was ist das Vorkaufsrecht für eine Immobilie?

In der Regel herrscht auch bei einem Immobilienkaufvertrag Vertragsfreiheit. Der Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung entscheidet selbst, an wen er die Immobilie verkauft. Dieses Recht hat aber keinen Bestand, wenn ein Vorkaufsrecht (auch als Vorverkaufsrecht bekannt) für ein Haus besteht. Die vorkaufsberechtigte Person darf vor allen anderen Personen das Eigentum an einem Grundstück oder an einer Immobilie erwerben. Das Recht zum Vorkauf ist im § 464 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Es kann nur umgangen werden, wenn das Vorverkaufsrecht erlischt.

Welche Arten von Vorverkaufsrechten gibt es?

Es werden insgesamt vier Arten von Vorkaufsrechten unterschieden. Neben dem schuldrechtlichen und dem dinglichen Vorkaufsrecht gibt es das gesetzliche Vorkaufsrecht und das öffentliche Vorkaufsrecht.

Das Vorkaufsrecht für ein Haus kann vertraglich vereinbart werden. Dieses Vorkaufsrecht ist schuldrechtlicher Art. Im Gegensatz zu dem dinglichen Vorkaufsrecht für eine Wohnung wird das Recht hier vertraglich vereinbart und braucht nicht im Grundbuch vorgemerkt zu werden. Sollte der Eigentümer mit einer dritten Person in Kaufverhandlungen gehen, bleibt der Immobilienkaufvertrag gültig. Die vorkaufsberechtigte Person kann jedoch Schadenersatz verlangen. Diese Art des Vorkaufsrechts bietet sich z. B. an, wenn ein Mieter eine Wohnung oder ein Haus von einem Eigentümer übernehmen möchte.

Ein dingliches Vorkaufsrecht muss beim zuständigen Grundbuchamt angemeldet werden. Nach dem Grundbucheintrag tritt eine automatische Verkaufssperre ein. Damit werden die Rechte einer vorkaufsberechtigten Person gewahrt. Sollte der Eigentümer der Immobilie mit einer dritten Person einen Immobilienkaufvertrag abschließen, muss dieser als nicht rechtswirksam wieder aufgelöst werden. Ausnahme: Die vorkaufsberechtigte Person verzichtet auf Ihr des Vorkaufs.

Vom schuldrechtlichen und dinglichen Vorkaufsrecht für eine Wohnung grenzt sich ein gesetzliches Vorkaufsrecht ab. Dies ist z. B. der Fall, wenn der Eigentümer einer Wohnung diese in Wohnungseigentum umwandelt. Nach dem Immobilienrecht muss der Eigentümer dem Mieter die Wohnung zum Kauf anbieten, bevor er mit einer anderen Person in Verkaufsverhandlungen tritt.

Ein öffentliches Vorkaufsrecht für ein Haus setzt das Interesse einer Gemeinde oder einer anderen Gebietskörperschaft an einem Grundstück oder einer Immobilie voraus. Geregelt ist das öffentliche Vorkaufsrecht in den §§ 24 bis 28 Baugesetzbuch (BauGB). Das Recht zum Vorkauf übt die Gemeinde aus, wenn die Immobilie das Gemeinwohl der Bürger unterstützt. Dies ist z. B. der Fall, wenn ein Grundstück sich eignet, um darauf eine Kita, eine Schule oder eine andere öffentliche Einrichtung zu bauen.

Besteht ein öffentliches Vorkaufsrecht, kann das Grundstück oder die Immobilie nicht von einer anderen Person erworben werden. Allerdings muss das Recht innerhalb von zwei Monaten ausgeübt werden. Außerdem kann das Vorkaufsrecht für eine Immobilie nicht von der Gemeinde ausgeübt werden, wenn die Immobilie innerhalb einer Familie verkauft werden soll. Ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht für ein Haus muss nicht zwingend im Grundbuch eingetragen zu werden.

Was sollte in einem Vorkaufsrechtsvertrag vereinbart werden?

Das Recht zum Vorkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie lässt sich in einem schriftlichen Vorkaufsrechtsvertrag fixieren. Dieser sollte die folgenden Angaben enthalten:

• Namen und Anschriften des Vorkaufsberechtigten und des Vorkaufsverpflichteten
• Beschreibung der Immobilie oder des Grundstücks, für das die Vorkaufsrechtsvereinbarung gelten soll
• Art der Vorkaufsrechtsvereinbarung - handelt es z. B. sich um ein schulrechtliches oder ein dingliches Recht
• Zeitpunkt, zu dem die Vereinbarung keinen Bestand mehr hat (Frist des Vorkaufsrechts für ein Grundstück)
• Erklärung der verpflichteten Person, den Vorkaufsberechtigten unverzüglich zu informieren, wenn der Verkauf des Objekts geplant ist

Damit dieser Vorkaufsrechtsvertrag Rechtswirkung nach außen entfaltet, muss er von einem Notar beurkundet werden. Zusätzlich ist es sinnvoll, das Recht zum Vorkauf im Grundbuch eintragen zu lassen.

Was ist bei einem Vorkaufsrecht für ein Haus im Erbfall zu beachten?

Besteht nach einem Erbfall ein Vorkaufsrecht für ein Grundstück, hat z. B. der Miterbe einer Erbengemeinschaft beschlossen, seinen Anteil an einer Immobilie oder einem Grundstück zu verkaufen. Den anderen Miterben wird automatisch das Recht zum Kauf ermöglicht.

Das Vorkaufsrecht für eine Immobilie kann jedoch nur ausgeübt werden, wenn der Nachlass an mehrere Personen geht. Erbt nur eine Person ein Haus oder eine Wohnung, kommen die Bestimmungen zum Vorverkaufsrecht nicht zur Anwendung.

Wie lässt sich das Vorkaufsrecht aushebeln?

Damit das Vorkaufsrecht für eine Immobilie ausgehebelt werden kann, muss es erloschen sein. Für den Verkäufer gibt es keine andere Möglichkeit, das Vorverkaufsrecht für ein Haus oder eine Wohnung zu umgehen.

Wann erlischt ein Vorkaufsrecht?

Damit das Vorkaufsrecht für ein Grundstück oder eine Immobilie erlischt, muss eine der vier folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

• Die Person, der das Vorkaufsrecht für ein Grundstück zusteht, stirbt, bevor sie das Recht ausüben kann.
• Die Frist zur Ausübung des Vorverkaufsrechts ist abgelaufen.
• Die vorkaufsverpflichtete Person und der Vorkaufsberechtigte können das Recht erlöschen lassen. Dies geschieht durch Löschung des Eintrags im Grundbuch.
• Der Eigentümer einer Immobilie entschließt sich nicht zum Verkauf. Stattdessen wird die Immobilie von ihrem Eigentümer vererbt oder verschenkt.

 

Welche Fristen sind beim Vorkaufsrecht für ein Haus zu beachten?

Im § 469 Absatz 1 BGB ist geregelt, dass eine vorkaufsverpflichtete Person den anderen Teil unverzüglich in Kenntnis setzen muss, wenn ein Verkauf beabsichtigt ist. § 469 Absatz2 BGB kennt noch eine weitere Frist. Hiernach endet das Recht eines Vorkaufsberechtigten für den Erwerb einer Immobilie, wenn es nicht innerhalb von zwei Monaten ausgeübt wird.

 

Fazit zum Vorkaufsrecht für eine Immobilie

Vorkaufsrecht für eine Wohnung oder ein Grundstück bedeutet, dass die vorkaufsberechtigte Person ein Grundstück oder eine Immobilie vor allen anderen Interessenten erwerben darf. Die Ausübung eines Vorkaufsrechts ist im § 464 BGB gesetzlich definiert.

Das Recht zum Vorkauf kann auf vier wegen durchgesetzt werden. Entweder vereinbaren die Vertragsparteien ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht für eine Wohnung oder es besteht ein dingliches Vorkaufsrecht. Daneben kennt das Bürgerliche Gesetzbuch das gesetzliche Vorkaufsrecht für ein Grundstück und das öffentlich-rechtliche Vorverkaufsrecht.

Um das Recht zum Vorkauf zu wahren, können die vorkaufsverpflichtete Person und der Vorkaufsberechtigte einen schuldrechtlichen Vertrag aufsetzen. In diesem Vertrag sollten die wesentlichen Punkte bestimmt sein. Hierzu zählt auch die Erklärung des Vorkaufsverpflichteten, den anderen Vertragsteil sofort zu informieren, wenn er das Grundstück verkaufen möchte.

Dasselbe gilt, wenn eine Immobilie auf eine Erbengemeinschaft übergeht. Möchte ein Miterbe seinen Anteil an dieser Immobilie verkaufen, muss er das Haus oder die Wohnung zunächst den anderen Miterben anbieten. Lehnen diese einen Kauf ab, kann der verkaufswillige Miterbe seinen Anteil auf dem freien Markt verkaufen.

Das Recht zum Vorkauf bleibt bestehen, bis es erloschen ist. Missachtet eine vorkaufsverpflichtete Person diese Regelung, ist sie gegenüber dem Vorkaufsberechtigten gegebenenfalls zum Schadenersatz verpflichtet. Das Recht erlischt z. B., wenn die vorkaufsberechtigte Person stirbt oder die Frist abläuft.

Die Frist des Vorkaufsberechtigten endet nach zwei Monaten. Wurde es bis dahin nicht ausgeübt, besteht für einen Verkäufer kein Grund mehr, sich an das Vorkaufsrecht für eine Wohnung zu halten.