Immobilien Lexikon

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BAUR-Immobilien

 

Die wichtigsten Begriffe rund um die Immobilie zusammengestellt: Klicken Sie einfach auf den Begriff und lesen Sie die jeweiligen Artikel zum gewählten Thema.

 

A

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung belegt, dass eine Eigentumswohnung in einer Immobilie baulich ausreichend von den anderen Gebäudeteilen getrennt ist. Das Dokument ist damit eine wesentliche Voraussetzung für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum. Sie benötigen es, wenn Sie als Besitzer eines Mehrfamilienhauses die Immobilie in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen und verkaufen möchten. Denn nur wenn die Abgeschlossenheitserklärung vorliegt, kann das Wohneigentum ins Grundbuch eingetragen werden. Dabei ist es möglich, auch Sondernutzungsrechte zu bilden und einzuräumen. Das heißt: Räumlichkeiten wie Keller oder Dachböden können einer bestimmten Wohneinheit zugeordnet werden.

Auch wenn Sie beabsichtigen eine Eigentumswohnung zu kaufen, ist die Bescheinigung erforderlich. In der Regel verlangen Banken für eine Finanzierungszusage die Vorlage der Abgeschlossenheitserklärung.

Gut zu wissen: Gesetzliche Grundlage für die Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet §3 des Wohneigentumsgesetzes.

Altersgerecht

Senioren- oder altersgerecht: Diese Bezeichnung gehört zum weiter gefassten Begriff der Barrierefreiheit. Im Bauwesen wird sie genutzt, um den Fokus auf die Bedürfnisse und Ansprüche älterer Menschen zu richten. Diese benötigen gerade in Bezug auf Inneneinrichtung spezielle Detaillösungen und Konzepte, die ihnen das selbständige Leben im fortgeschrittenen Lebensalter so lange wie möglich erlauben. Mit dem Ausdruck „seniorengerechtes Wohnen“ erfassen wir bauliche Maßnahmen, um die es in diesem Ratgeber geht.

Auflassungsvormerkung

Auflassungsvormerkung

Gesetzliches zur Auflassungsvormerkung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch ab § 883 ff. festgehalten. Anwendung findet die Vormerkung im Liegenschaftsrecht. Die Auflassungsvormerkung kann hierbei lediglich bei immobilen Wertgegenständen erfolgen.

  • Ist die Vormerkung für den Käufer erst eingetragen, so kann der Verkäufer nicht mehr über das Grundstück verfügen. Der Käufer hat ab Zeitpunkt der Vormerkung einen berechtigten Anspruch auf das Grundstück und kann auch Verfügungen, wie eine Zwangsvollstreckung, verhindern.
  • Die Vormerkung ist maßgeblich für eventuell eintretende Schäden sowie die Verwendung und Nutzung des eingetragenen Grundstückes.
  • Muss der Schuldner Insolvenz beantragen, so bleibt die eingetragene Vormerkung geschützt. Der Gläubiger darf in diesem Fall nicht auf eine Quote verwiesen werden.

 

Ausbleibende Miete

Ausbleibende Miete

Ihr Mieter hat bis zum 3. Werktag des Monats Zeit, seine Miete zu zahlen.

Tut er das nicht und es liegt eine der folgenden Voraussetzungen vor, können Sie dem Mieter fristlos kündigen.


Voraussetzungen zur fristlosen Kündigung

  • Der Mieter muss mindestens eine vollständige Monatsmiete und zusätzlich einen Teil der darauffolgenden Miete im Rückstand sein.
  • Der Mieter hat einen Mietrückstand von mindestens zwei Monatsmieten.

Dieser Mietrückstand muss nicht aus zwei hintereinander folgenden Monaten resultieren, sondern kann auch über eine längere Zeit entstehen.


Formalitäten der fristlosen Kündigung

  • Ihre fristlose Kündigung muss zwingend schriftlich erfolgen.
  • Sie müssen den Kündigungsgrund in dem Schreiben benennen.
  • Der Grund Ihrer Kündigung muss mit Daten konkretisiert und die Auftretenshäufigkeit des Kündigungsgrundes benannt werden.


Gut zu wissen!

Dem Mieter wird gesetzlich die Möglichkeit eingeräumt, innerhalb von zwei Monaten seine Mietrückstände zu begleichen.

Tut er dies, gilt die Kündigung als unwirksam.

Tut er dies nicht, bleibt die Kündigung wirksam.

Die Anwendung einer derartigen „Schonfrist“ ist nur einmal in zwei Jahren möglich.

Hat der Mieter schon einmal von dieser „Schonfrist“ profitiert, gilt die Kündigung sofort als wirksam.

 

 

B

Barrierefrei

Barrierefrei: Dieser Begriff meint eine Wohnung oder allgemein eine Umgebung, die so gestaltet ist, dass sie auch von Menschen mit einer Behinderung ohne Einschränkungen genutzt werden kann. Im Behindertengleichstellungsgesetz steht dazu, dass bauliche Anlagen so gestaltet sein müssen, dass sie grundsätzlich von Menschen mit Behinderung oder sonstiger Einschränkung ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar sein müssen. Für den Baubereich heißt das, dass Menschen mit körperlichen Einschränkungen, aber auch Personen mit Kinderwagen oder solche, die der Sprache nicht mächtig sind, eine Einrichtung nutzen können. Zielgruppe hier sind also alle Menschen, die aufgrund einer Einschränkung möglicherweise ein nicht barrierefreies Gebäude nicht nutzen könnten.

Baubeschreibung

Möchten Sie den Verkauf Ihrer Immobilie zügig abwickeln und eine Wertermittlung in Auftrag geben, sollte in Ihren Unterlagen die Baubeschreibung nicht fehlen.

Eine detaillierte und präzise Baubeschreibung, in der definiert wurde, welche Leistungen der Bauträger in welchem Umfang auszuführen hat, ist in der Regel Teil des Bauvertrages. Sie sichert den Bauherren gegenüber dem Bauunternehmen ab und gibt dem Käufer einen tieferen Einblick in die baulichen Details der Immobilie. Darin verzeichnet sein sollten die Beschreibung der örtlichen Gegebenheiten am Erfüllungsort, die verwendeten Materialien, die Hersteller der einzelnen Komponenten, die Marken und Modelle, alle wichtigen Maße wie z. B. Raumhöhe oder Fenstergröße sowie der Energiestandard und die technische Gebäudeausstattung.


Ist die Baubeschreibung verschwunden, kann eine Kopie beim Bauamt angefragt werden. Wurde keine Baubeschreibung angefertigt, können Sie mit Hilfe eines Maklers eine möglichst detaillierte Aufstellung nach oben genannten Kriterien erstellen lassen.

Baulastenverzeichnis

Neben dem Grundbuch ist bei einem Immobilienverkauf das Baulastenverzeichnis wichtig. Hier können Baulasten, also öffentlich-rechtliche Verpflichtungen wie bspw. ein Wegerecht, aufgeführt sein.
Verkäufer sollten sich vor dem Verkauf noch einmal genau informieren, welche Baulasten auf ihr Grundstück eingetragen sind, um so den Immobilienpreis realistisch einschätzen zu können. Potenzielle Käufer können nämlich Einsicht in das Baulastenverzeichnis verlangen.


Einsicht in das Baulastenverzeichnis: 
Einsicht oder einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis können Sie beim zuständigen Bauamt formlos beantragen.


Kosten bei der Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis / für einen Auszug :
Die Kosten für einen Auszug sind sehr unterschiedlich und belaufen sich ca. zwischen 20,00 € und 150,00 € pro Flurstück/Grundstück. Eine Einsichtnahme vor Ort ist oftmals kostenlos oder für wenige Euro zu haben.


Berechtigung für Einblick oder Auszug des Baulastenverzeichnisses :
Einen Auszug oder eine Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse vorweisen kann.
Berechtigtes Interesse haben in den meisten Bundesländer Grundstückseigentümer und Kaufinteressenten eines Grundstücks.

 

Bauplan

Für den Verkauf Ihrer Immobilie benötigen Sie einige Dokumente, darunter zählt definitiv der Bauplan. Was der Bauplan genau ist?

Der Bauplan ist eine Zeichnung/grafische Darstellung aller Räume und Anbauten Ihrer Immobilie.
Hier unterscheidet man folgende Varianten:

  • als Grundriss (Draufsicht),
  • als Schnitt bzw. Ansicht (von vorne/außen)
  • sowie als Detaildarstellung (vergrößerte Darstellung eines Raumes).

Alle Darstellungen haben eines gemeinsam: Ihre Immobilie wird vollständig dargestellt.
Sprich, alle Etagen, Räume und Anbauten sind in der Darstellung enthalten.

Woher bekomme ich einen Bauplan und kann jeder Einsicht haben?
Sollte sich der Bauplan Ihrer Immobilie nicht bereits in Ihren Akten befinden, erhalten Sie diesen beim zuständigen Bauamt.
Jeder, der die Bauakte einsehen möchte, muss ein begründetes Interesse geltend machen.

Dafür genügt:

  • ein schriftlicher Eigentumsnachweis in Form eines Grundbuchauszugs,
  • ein notarieller Kaufvertrag oder
  • ein Erbschein.

Wir unterstützen Sie gerne bei der Beschaffung Ihrer Immobiliendokumente.

 

Behindertengerecht

Behindertengerecht: Dieser Begriff wird zunehmend vom eben genannten „barrierefrei“ abgelöst und kommt im aktuellen Sprachgebrauch immer mehr aus der Mode. Beide Begriffe bezeichnen dasselbe, richten den Blick aber darauf, dass nicht nur Menschen mit körperlichen Einschränkungen ein konventionelles Gebäude nicht nutzen können, sondern dass auch andere Gründe vorliegen könnten, die die Barrierefreiheit nötig machen.

Belastungsvollmacht

Eine notariell beurkundete Belastungsvollmacht gibt dem Käufer einer Immobilie die Möglichkeit, diese schon vor dem Abschuss des Kaufes zu belasten, sprich sein zukünftiges Eigentum als Sicherheit einzusetzen, um eine Finanzierung zu sichern.

Vorteile für Käufer und Verkäufer:

Eine Belastungsvollmacht:

  • macht es dem Käufer einfacher, die Finanzierung zu bekommen.
  • garantiert dem Verkäufer, dass er den Kaufpreis der Immobilie zum vereinbarten Zeitpunkt erhält.
  • sorgt für eine zügige Kaufabwicklung.
  • garantiert, dass die Finanzierung ausschließlich für die Bezahlung der Immobilie eingesetzt wird.

 

Risiken:

Diese bestehen in dem Fall, dass der Kaufabschluss aus nicht vorhersehbaren Gründen unmöglich wird und der Kaufvertrag rückabgewickelt werden muss, z. B. wenn der Verkäufer plötzlich insolvent wird oder die Finanzierung des Käufers doch scheitert.

 

Bestellerprinzip

Das Bestellerprinzip im Bereich der Immobilienwirtschaft ist eine Regelung der Provision für Immobilienmakler im Bereich der Mietwohnungsvermittlung. Hierbei werden Vermittler von Mietwohnungen von demjenigen bezahlt, der die Leistung des Maklers bestellt. Das Bestellerprinzip wurde als Zielsetzung in den Koalitionsvertrag der großen Koalition im Jahr 2013 aufgenommen: „Vermieter und Mieter sollen weiter als Auftraggeber auftreten können. Dabei gilt das marktwirtschaftliche Prinzip: wer bestellt, der bezahlt“.

Das Bestellerprinzip wurde im Zuge des Mietrechtsnovellierungsgesetzes umgesetzt, welches durch das Bundeskabinett am 1. Oktober 2014 beschlossen und vom Bundesrat am 27. März 2015 gebilligt wurde. Das Gesetz trat nach seinem Art. 4 überwiegend am 1. Juni 2015 in Kraft. Im Rahmen dieses Novellierungsgesetzes wurde daneben auch die sogenannte Mietpreisbremse umgesetzt, die die Mietpreissteigerung – gerade in Ballungsräumen – eindämmen soll.

Da Vermieter dadurch auf die Beauftragung von Maklern verzichten könnten, um die zusätzlichen Kosten zu vermeiden, geht die Bundesregierung davon aus, dass sich die gegenüber Vermietern durchzusetzende Courtage halbieren wird. Tatsächlich hatte sich die durchschnittliche Courtage nach einem Jahr bei etwa einer Monatsmiete eingependelt, der Umsatz der Immobilienmakler ging um 20 % zurück.

das Bieterverfahren

Bei einem Bieterverfahren geben Interessenten - ähnlich wie bei einer Auktion - Gebote für eine Immobilie ab, dadurch entsteht eine Art Wettbewerb unter den Käufern.


Besonderheiten Bieterverfahren:

  • Im Unterschied zu einer Auktion oder einer Versteigerung muss der Eigentümer das Höchstgebot nicht annehmen.
  • Meistens wird kein fester Kaufpreis vorgegeben. Die Interessenten setzen einen Preis fest, den sie bereit sind, für die Immobilie zu zahlen.


Vorteile des Bieterverfahrens:

  • Der Wettbewerb unter den Kaufinteressenten treibt den Preis schnell nach oben. Es ist möglich, dass eine Summe weit über dem Marktwert erzielt wird.
  • Der Verkaufsprozess ist meist innerhalb weniger Wochen abgeschlossen.
  • Für den Eigentümer besteht kein Risiko, da das Bieterverfahren ihn nicht zum Verkauf verpflichtet.


Nachteile des Bieterverfahrens:

  • Ist der Wettbewerb zu gering und der Grundpreis zu niedrig angesetzt, erzielt das Bieterverfahren einen zu geringen Verkaufspreis und wird ggf. wiederholt.
  • Potenzielle Interessenten können im Vorfeld abspringen, weil ihm das Bieterverfahren missfällt oder zu aufwendig erscheint.
  • Der höchstbietende Kaufinteressent kann jederzeit wieder zurücktreten und zwar so lange, bis der notariell beglaubigte Kaufvertrag unterschrieben ist.

 

Bürgschaft

Die neue Wohnung ist zum Greifen nah, doch es fehlt dem Mieter das Geld für die Kaution? In diesem Fall kann auch eine Mietbürgschaft helfen.

  • Der Mieter hinterlegt bei Ihnen statt einer Kaution in Form von Bargeld eine Bürgschaftserklärung bzw. Bürgschaftsurkunde.
  • Eine rechtliche Verpflichtung zur Akzeptanz einer Mietbürgschaft gibt es nicht. Zusätzlich zu Ihrem freiwilligen Einverständnis zu dieser Art von Sicherheit können Sie den Mieter z. B. um einen Einkommensnachweis bitten.
  • Es gibt drei Arten von Mietbürgschaften: die Elternbürgschaft, bei der Eltern und nahe Verwandte für den Mieter bürgen. Die Mietkautionsversicherung, hier springt die vom Mieter abgeschlossene Versicherung im Schadensfall ein. Die Bankbürgschaft, bei der die Bank zunächst die Kosten bzw. Schulden übernimmt und das Geld danach beim Mieter einzieht.

Auch wenn Sie als Vermieter im Schadensfall entsprechende Dokumente einreichen müssen, überwiegen die Vorteile. So wird die Bonität des Mieters vorher geprüft, sie sparen Verwaltungsaufwand, die Absicherung ist sofort gegeben und die Zahlung im Schadensfall garantiert

 

C

Courtage 

Das Wort Courtage kommt von französisch „courtier“= Makler, Agent.

Häufig wird der Begriff gleichbedeutend mit Provision verwendet. Sowohl Maklercourtage, als auch Maklerprovision bezeichnen eine erfolgsabhängige Gebühr, die ein Makler für erbrachte Dienstleistungen oder Geschäftsbesorgung als Vermittler erhält.

Achtung: Neuregelung der Maklerprovision ab Dezember 2020

Der Deutsche Bundestag hat im Juni 2020 das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ beschlossen.

Ab wann gelten die neuen Regelungen?

  • Das Gesetz tritt am 23. Dezember 2020 in Kraft.

Sind alle Immobilienverkäufe betroffen?

  • Nein, betroffen sind Einfamilienhäuser und Wohnungen.
  • Somit sind Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeobjekte nicht betroffen.


Was bedeutet das für Käufer und Verkäufer einer Immobilie?

  • Wurde ein Maklervertrag mit beiden Parteien (Käufer und Verkäufer) geschlossen, teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage in gleicher Höhe. Wurde ein Maklervertrag z. B. nur mit dem Verkäufer geschlossen, zahlt der Käufer eine Courtage maximal in der Höhe, in der auch der Verkäufer verpflichtet wird.

Und wer zahlt die Maklerprovision bei einer Vermietung ?

  • Hier greift das Bestellerprinzip, das am 1. Juni 2015 in Kraft getreten ist und sich auf die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen bezieht, sprich, derjenige der den Makler beauftragt hat.

 

D

Denkmalschutz und Immobilien

Unter Denkmalschutz stehende Immobilien gelten aufgrund ihrer historischen, architektonischen oder auch kulturellen Bedeutung als schützenswert – es besteht also ein öffentliches Interesse an ihrem Erhalt.

Käufer und Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien haben aber nicht nur spezielle Auflagen gemäß Denkmalschutzgesetz zu erfüllen, sondern auch gewisse Vorteile.

Dem Eigentümer obliegt der Erhalt der Immobilie. Hierfür erhält er finanzielle Förderungen vom Staat sowie Steuererleichterungen.

Baumaßnahmen wie Aus- und Umbauten, Sanierungen und Renovierungen sind generell genehmigungspflichtig und nur unter Auflagen möglich.

Die denkmalerhaltenden Maßnahmen sind meist sehr kostenintensiv, da diese in der Regel von Spezialisten ausgeführt werden müssen. Denkmalgeschützte Immobilien haben aber auch einen stabilen Wert, der sich häufig noch steigert, und erzielen bei einer Vermietung oft höhere Einnahmen.

Vor dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie sollten Sie sich auf jeden Fall beraten lassen.

 

 

E

Eigenbedarf anmelden

Bei einer Eigenbedarfskündigung müssen Sie als Vermieter bestimmte Formalien und Fristen beachten. Welche das sind, erfahren Sie hier.


Formalitäten:

Teilen Sie Ihrem derzeitigen Mieter den Eigenbedarf mit, müssen folgende Informationen Ihrem Kündigungsschreiben aufgeführt werden:

  • Welche Person wird künftig die Wohnung beziehen und welche Art des Verhältnisses besteht zu Ihnen?
    Hinweis: Berechtigt sind lediglich Sie selbst, Familienmitglieder, wie bspw. Kinder, Eltern, Nichten etc. und Angehörige Ihres Haushaltes, wie Kinder aus Ihrer vorherigen Beziehung eines nichtehelichen Lebensgefährten oder auch Pflegepersonal.
  • Eine genaue Begründung, warum der Wohnbedarf besteht.
  • Die Information über das gesetzliche Widerspruchsrecht Ihres Mieters inkl. der Form- und Fristerfordernis.
    Hinweis: Sollte Ihr Mieter Widerspruch einlegen, so muss dies spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erfolgen.
  • Sollten Sie eine Alternativwohnung zur Verfügung haben, so müssen Sie diese laut Gesetz Ihrem Mieter als Alternative anbieten.


Fristen:

Selbstverständlich können Sie Ihren Mieter nicht von heute auf morgen auf die Straße setzen. Auch bei Eigenbedarf gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, die sich nach der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses richten:

  • Mietdauer bis 5 Jahre = 3 Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer 5 bis 8 Jahre = 6 Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer > 8 Jahre = 9 Monate Kündigungsfrist


Über Sonderfälle können wir uns gern in einem persönlichen Gespräch austauschen. Ebenso stellen wir Ihnen auf Wunsch Musterformulare für die Eigenbedarfskündigung zur Verfügung.

 

 

Energieausweis
Eigentümergemeinschaft

Unter Eigentümergemeinschaft versteht man die Gesamtheit aller Eigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage.

Eine Eigentümergemeinschaft kommt beispielsweise in folgenden Fällen vor:

  • Wenn man gemeinsam mit anderen Personen eine Immobilie erbt: Erbengemeinschaft
  • Wenn man gemeinsam mit einem Partner eine Immobilie kauft
  • Wenn man eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft: Wohnungseigentümergemeinschaft
  • Wenn man einen bestimmten Zweck verfolgt, bspw. bei einer Errichtung einer Immobilie zwecks Vermietung: BGB-Gesellschaft

Wichtig: Alle Eigentümer entscheiden gemeinsam über die Immobilie!

 

Energieausweis
Energieausweis

Der Energieausweis ist ein Dokument, das Daten zur Energieeffizienz und zu den anfallenden Energiekosten eines Gebäudes liefern soll. So soll er einen Vergleich zwischen Immobilien ermöglichen, den Miet- oder Kaufinteressenten in ihre Miet- oder Kaufentscheidung einfließen lassen können. Seit 2009 ist der Energieausweis bei allen Wohngebäuden in Deutschland Pflicht. Bei Vermietung oder Verkauf muss der Energieausweis potenziellen Mietern oder Käufern spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden. Seit der Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV), die seit dem 1. Mai 2014 gilt, müssen Verkäufer oder Vermieter den Energie-Effizienzstandard bereits in der Immobilienanzeige nennen. Wer dies vorsätzlich oder leichtfertig nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig macht, muss mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro rechnen.

 

Energieausweis
Erbschein

Wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie geerbt haben, sollten Sie sich als erstes um einen Erbschein kümmern, damit Sie Ihr Erbe erhalten können. Er ist ein Nachweis darüber, dass Sie berechtigt sind, über das geerbte Vermögen zu verfügen. Den Erbschein müssen Sie beim zuständigen Nachlassgericht beantragen. In der Regel ist das Amtsgericht an dem Ort zuständig, wo der Verstorbene zuletzt gemeldet war.


Kosten

Die Kosten für die Ausstellung des Erbscheins hängen mit der Höhe der Hinterlassenschaft zusammen. Je höher die Hinterlassenschaft, desto höher können die Kosten ausfallen. Die Kosten für einen Erbschein richten sich nach der Gebührenordnung des „Gesetzes über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare“.


Gültigkeit

Der Erbschein berücksichtigt immer das Erbrecht zum Zeitpunkt des Erbfalls. Eine spätere Änderung des Erbrechts spielt dafür keine Rolle mehr. Für die Beantragung eines Erbscheins beim zuständigen Nachlassgericht gibt es übrigens keine festgelegte Frist. Der Erbschein kann jederzeit beantragt werden.


Erbscheinantrag

Bei einer gesetzlichen Erbfolge benötigen Sie für den Antrag in der Regel:

  • Das Testament oder einen Erbvertrag
  • Heiratsurkunden
  • Geburtsurkunden
  • Sterbeurkunden
  • Nachlasswert
  • Schulden des Verstorbenen
  • Personalausweis oder Reisepass
  • Anschrift der Erben

 

Erschließungskosten

Erschließungskosten entstehen immer dann, wenn aus Bauerwartungsland Bauland wird: Zukünftige Häuser müssen an die kommunalen Versorgungsleitungen angeschlossen werden.

Darunter können fallen:

  • Gasnetz
  • Stromnetz
  • Kanalisationssystem
  • Internet-/Fernseh-/Kabel-/Telefonanschluss
  • Verkehrsnetz (Straßen, Bürgersteige…)
  • Trinkwasserversorgung

Der größte Kostenpunkt bei der Grundstückserschließung ist in der Regel der Anschluss an das Kanalisationssystem. Hier entstehen Kosten von 4.000-5.000€. Der Betrag kann, je nach Gegebenheiten, nach unten oder oben abweichen.

Für den Anschluss an das Trinkwassersystem ist die Entfernung zum nächsten Anschlusspunkt entscheidend. Die Kosten liegen in der Regel zwischen 2.000-5.000€. Der Anschluss an das Stromnetz schlägt mit ca. 2.000-3.000€ zu Buche. Der Anschluss an das Gasnetz ist nicht zwingend vorgeschrieben, es kann natürlich auch mit Öl oder Erdwärme geheizt werden. Wenn das Haus an das Gasnetz angeschlossen wird, können Kosten in Höhe ca. 2.000€ fällig werden.

Unser Tipp: Häuslebauer sollten sich vor dem Erwerb eines Grundstücks darüber informieren, ob das Grundstück nicht, teilweise oder voll erschlossen ist und mit dieser Information die entstehenden Kosten kalkulieren.

 

Exposé

Das Exposé hält auf einen Blick alle wichtigen Informationen rund um Ihre zu verkaufende Wohnung oder Ihr Haus bereit. Überzeugt dieser erste Eindruck, nehmen potenzielle Käufer Kontakt mit Ihnen auf.

So erstellen Sie ein Exposé:

Bestandteile:

  • Deckblatt.
  • Objektbeschreibung.
  • Fotos der Immobilie.
  • Grundriss.
  • Eckdaten.

Aufbau:

  • Beginnen Sie mit einer ausführlichen Objektbeschreibung.
  • Daran sollten Fotos mit Bildbeschreibungen anschließen, zuerst Außenansichten, dann Innenansichten.
  • Danach sollte ein Grundriss, ein Lageplan und wenn möglich eine Luftaufnahme folgen.
  • Am Ende des Exposés werden die wesentlichen Eckdaten noch einmal kurz zusammengefasst.
  • Notieren Sie zudem mögliche Besichtigungstermine und sonstige Kosten beim Verkauf.
  • Abschließend sollten die vollständige Adresse der Immobilie und Ihre Kontaktdaten zu finden sein.

 

 

F

Fertighaus

Fertighäuser sind Häuser mit vorgefertigter Grundkonstruktion. Industriell gefertigte Konstruktionen werden vor Ort quasi zusammengesetzt und miteinander verbunden. Architektur und Grundriss werden vorher von Häuslebauern aus einer Art Katalog ausgewählt

Finanzierungsbestätigung

Stellen Sie sich vor, Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden und jemand schnappt Ihnen diese vor der Nase weg, nur weil er dem Verkäufer der Immobilie bereits eine Finanzierungsbestätigung vorlegen kann.
Lassen Sie es nicht so weit kommen. Nutzen Sie die Zeit bereits vor und während Ihrer Immobiliensuche, um sich ebenfalls solch eine Finanzierungsbestätigung zu besorgen.


Wie?

Gehen Sie zu Ihrer Bank, stellen Sie Ihr Kaufvorhaben vor und lassen Sie sich bescheinigen, dass Sie alle Voraussetzungen für einen Kredit erfüllen bzw. dass Ihre Bank Ihnen ein Darlehen gewähren würde.
Die Finanzierungszusage ist ein eindeutiges Indiz dafür, dass Sie solvent sind und über die nötige Kreditwürdigkeit verfügen und die Immobilie finanzieren zu können.
Häufig sind Finanzierungsbestätigungen kostenlos. Haben Sie zudem eine gute Bonität, können Sie mit der Finanzierungsbestätigung bereits innerhalb weniger Tage rechnen.


Fazit:

Mit einer Finanzierungsbestätigung positionieren Sie sich vorteilhaft, da sie frühzeitig vermitteln, dass sie den Kaufpreis bezahlen können. Zudem unterstreichen Sie die Ernsthaftigkeit Ihrer Kaufabsicht. Die Chance einer Zusage für Ihre Traumimmobilie ist höher.

 

Flurkarte

Eine Flurkarte kommt immer dann ins Spiel, wenn es um den Erwerb oder die Veräußerung von #Häusern oder Wohnungen geht.

Genauer gesagt handelt es sich dabei um einen amtlichen Lageplan, aus dem die Grundstücksgrenzen ersichtlich sind.

Angaben in der Flurkarte:

  • Flurstücke, deren Nummern und Begrenzungen.
  • Gemeinde- und Gemarkungsgrenzen.
  • Gebäude, deren Nummer und deren Nutzungsart.
  • Nutzungsart des Bodens.
  • Blattrahmen mit Flurnummer, Bezeichnung der Gemarkung, Maßstab und Herkunft.

 

Angaben in der Flurkarte:

  • Einen Flurkartenauszug können Sie beim örtlichen Katasteramt beantragen.

 

Kosten der Flurkarte:

  • Die Kosten für eine Flurkarte hängen von Art und Größe ab und betragen zwischen 15 und 60 Euro.
 

 

G

Genossenschaftswohnung

Eine Genossenschaftswohnung ist etwas anderes als eine Mietwohnung, so viel ist klar! Was eine Genossenschaftswohnung ist, welche Vor- und Nachteile sie bietet und welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um eine solche Wohnung zu bekommen, sagen wir Ihnen hier:

Genossenschaftswohnungen werden von einer Wohnungsbaugenossenschaft errichtet, die diese dann ihren Mitgliedern zur Verfügung stellen.

Voraussetzungen für den Erhalt

• Mitgliedschaft in der Wohnungsbaugenossenschaft
• Kauf von Genossenschaftsanteilen (Miteigentümerschaft)

Vorteile

• lebenslanges Wohnrecht durch Dauernutzungsvertrag
• Kündigung wegen Eigenbedarf ausgeschlossen
• niedrige Mieten, da Wohnungsbaugenossenschaft nicht auf Gewinnerzielung ausgerichtet ist
• besonderes Wohnumfeld durch gefördertes Sozialbewusstsein, z. B. Bereitstellung von Gemeinschaftsräumen, Betreuung von älteren Menschen
• Nutzungsvertrag kann ähnlich einem Mietvertrag mit entsprechender Frist gekündigt werden, ohne dass man zwingend seine Mitgliedschaft beenden oder eine andere Genossenschaftswohnung beziehen muss
• Genossenschaftsanteile werden bei Auszug zurückgezahlt

Nachteile

• sehr begehrt, deshalb lange Wartezeiten
• mitunter sehr späte Rückzahlung des Genossenschaftsanteile bei Auszug bzw. Austritt

Grundbuchauszug

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, so benötigen Sie einen Grundbuchauszug.
Beantragen können Sie diesen beim zuständigen Grundbuchamt und somit beim Amtsgericht der Gemeinde. Ist der Antrag eingegangen, wird dieser geprüft.
Bei einem positiven Bescheid können Sie Einblick ins Grundbuch nehmen und den entsprechenden Auszug kopieren.

Übrigens:

Um den Grundbuchauszug anzufordern, müssen Sie nicht immer gleich zum Amtsgericht gehen. Auch ist oft eine Beantragung per Post oder Fax möglich.


Egal für welche Variante der Beantragung Sie sich entscheiden, benötigt werden folgende Angaben:

  • Daten zum Grundstück samt Grundbuchblattnummer und Nummer des Flurstücks
  • Daten zum Antragsteller samt Legitimationsdokument
  • Grund, warum Sie Einsicht verlangen
  • Vermerk, ob Sie eine einfache oder eine beglaubigte Kopie wünschen (kostenabhängig)

 

Hinweis:

Bei einem Grundbuchauszug gilt: Je aktueller, desto besser.

Tipp:

Wenn Sie einen Makler mit der Vermarktung Ihrer Immobilie beauftragen, wird er/sie den Grundbuchauszug für Sie anfordern.

Wir sollen dies übernehmen? Kontaktieren Sie uns gerne!

 

Grunderwerbsteuer

Mit dem Erwerb eines Grundstücks wird sie fällig: Die Grunderwerbsteuer.

Wann werde ich steuerpflichtig (Privatpersonen)?

  • Beim Kauf von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen.
  • Beim Tausch von Grundstücken.

Wie hoch ist sie?

  • Zwischen 3,5% und 6,5% (je nach Bundesland) des #Kaufpreises.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

  • Etwa vier Wochen nach Vertragsunterschrift beim Notar.

Übrigens: Nicht immer muss die volle Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Verschiedene Umstände (z. B. Geltungsmachung der Instandhaltungsrücklage) können die Steuerlast beim Kauf eines Hauses oder eine Wohnung deutlich vermindern.

Grundschuld

Mit einer Grundschuld wir ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung belastet, um die Schulden daraus abzusichern. Die Grundschuld stellt ein Grundpfandrecht dar, also das Recht etwas zu verpfänden. Es räumt dem Gläubiger, beispielsweise der Bank, ein dingliches Recht über die Forderung eines bestimmten Geldbetrags aus einem Grundstück ein. Über einen Sicherungsvertrag wird die Grundschuld auf die Kreditforderung begrenzt und zudem festgelegt, dass eine Vollstreckung nur dann erfolgen darf, wenn die Kreditraten nicht bezahlt werden.

Grundschuld – in Kürze:

  • Form des Grundpfandrechts.
  • gilt für Grundstücke und Wohneigentum.
  • zur Absicherung von Krediten.
 
Grundstücksgrenze

Die Grundstücksgrenze besteht aus vermessungstechnisch festgelegten Linien, durch die ein Flurstück als ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche von einem oder mehreren anderen Grundstücken abgetrennt wird.

Warum ist die Festlegung einer Grundstücksgrenze wichtig?

  • Weil dadurch der Grenzfrieden zwischen den Nachbarn gewahrt wird.
  • Um die Grundsteuer exakt bemessen zu können.
  • Weil sie die Voraussetzung für die Bestimmung von Grenzabständen für die Errichtung von Gebäuden oder das Pflanzen von Bäumen und Sträuchern ist.

 

Wer legt die Grundstücksgrenzen fest?

  • Zur Vermessung von Grundstücksgrenzen befugt ist grundsätzlich nur eine behördliche Vermessungsstelle oder ein qualifiziertes Ingenieurbüro.

 

Wie erkenne ich Grundstücksgrenzen?

  • Sichtbar gemacht sind Grundstücksgrenzen oft durch Einfriedungen in Form von Zäunen, Mauern, Wänden oder Hecken, die aber nicht verbindlich sind.

 

Wo kann ich mir Auskunft über eine Grundstücksgrenze einholen?

  • Die sogenannte Liegenschaftskarte oder auch Flurkarte, nach der entsprechend das Grundstück im Grundbuch erfasst wird, gibt zuverlässig Auskunft über die Grundstücksgrenzen.
 
Grundstück einfrieden
 

Eine Einfriedung wird errichtet, um die Grenzen des eigenen Grundstücks, wie sie rechtlich durch Eintragung im Grundbuch bestehen, nach außen zu markieren und optisch wahrnehmbar zu machen.

Doch einfach eine Einfriedung nach Lust und Laune aufstellen geht nicht. Leider können wir Ihnen hier keine allgemeingültige Vorgehensweise aufzeigen. So gibt es unterschiedliche Regelungen in den einzelnen Bundesländern, die sich aus dem Nachbarrechtsgesetz des jeweiligen Bundeslandes ergeben.


Schauen Sie, was in Ihrem Bebauungsplan oder auch anderen Satzungen vorgeschrieben ist, wie bei Ihnen die Einfriedung aussehen muss. Genaue Auskünfte kann man ebenso von der Gemeinde erhalten.
So können folgende Merkmale vorgeschrieben sein:

  • Zäune müssen eine bestimmte Höhe haben,
  • die Einfriedung soll aus einem bestimmten Material sein,
  • es kann auch festgelegt sein, dass nur Hecken zur Einfrierung genutzt werden dürfen
  • oder auch, dass Drahtzäune umpflanzt werden müssen.

 

H

Hausgeld

Das Hausgeld ist der Begriff für alle laufenden Kosten und ist in etwa zu vergleichen mit den Nebenkosten für einen Mieter. Doch liegen bei einer Eigentumswohnung die Kosten für das Hausgeld um einiges höher.

Denn darunter fallen neben den üblichen Betriebskosten, wie man sie als Mieter kennt, noch die Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage für künftige Sanierungen.

Mit diesem Betrag werden die laufenden Kosten für die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums bezahlt.
Für die Festsetzung des Hausgeldes, samt Rücklage, muss von der Hausverwaltung jedes Jahr ein Wirtschaftsplan erstellt werden. Dieser wird dann in der Eigentümerversammlung beschlossen. Der Plan enthält alle Einnahmen und Ausgaben sowie die Beiträge, welche für die Rücklage fällig werden. Das Hausgeld wird dann auch monatlich an den Hausverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft bezahlt. Abgerechnet wird es jedoch jährlich.

Natürlich zahlen nicht alle Eigentümer den gleichen Betrag. Es wird ein Verteilerschlüssel angewendet, um die Kosten fair aufzuteilen. Je nach Größe der Wohnung werden Miteigentumsanteile festgelegt, die sich aus der Teilungserklärung ergeben.

Beachten Sie, dass sich die Höhe des Hausgeldes jährlich ändern kann. Vor allem die Instandhaltungsrücklage sollten Sie genau unter die Lupe nehmen. Ist der Topf relativ leer, wird dieser Posten in Zukunft vermutlich steigen.

Hausgeldabrechnung

Wenn Sie Eigentümer einer Wohnimmobilie sind, gibt es dort in der Regel eine Hausverwaltung. Diese kümmert sich um alles, was das Gebäude und auch das Grundstück im Ganzen betrifft. Schließlich kann nicht jeder Wohnungseigentümer allein über Treppenhaus, Keller, Dach und Co. bestimmen.
Die Hausverwaltung schickt Ihnen als Wohnungseigentümer einmal im Jahr die sogenannte Hausgeldabrechnung.

Was genau ist die Hausgeldabrechnung?

Jeder Eigentümer zahlt auf das Konto der Gemeinschaft monatlich einen Abschlag auf die Kosten, die im Laufe des Jahres für seine Eigentumswohnung entstehen. Diese Zahlung ist das sogenannte Hausgeld.
In der Hausgeldabrechnung wiederum wird über das Hausgeld beziehungsweise die Hausgeldzahlungen des vergangenen Jahres abgerechnet.
Zu all den Kostenpunkten gibt es eine Verteilung der Kosten gemäß des in der Eigentümergemeinschaft festgelegten Verteilerschlüssels auf die einzelnen Einheiten.
Die Verwaltung stellt die Summe der Hausgeldzahlungen gegenüber und heraus kommt ein Guthaben oder eine Nachzahlung.

Was enthält die Hausgeldabrechnung?

  • Wasser- und Abwasserkosten
  • Kosten für Müllbeseitigung
  • ggf. Heizkosten
  • Versicherungskosten
  • Hausmeisterkosten
  • Ausgaben für Treppenhausreinigung und Gartenpflege
  • Verwaltungskosten
  • laufende Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums
  • Ansparungen für die Instandhaltungsrücklage

 

Warum ist die Hausgeldabrechnung wichtig beim Immobilienverkauf?

Hierbei geht es um eine stetige monatliche Verpflichtung und muss daher dringend bei der Kalkulation des Käufers beachten werden.

 

Hausrecht

Als Hausrecht wird das Recht eines jeden Eigentümers oder Besitzers (Mieters) einer Wohnung oder eines Hauses bezeichnet, in seiner Wohnung oder seinem Haus seinen Willen auszuüben. Wird eine Wohnung oder ein Haus vermietet, geht das Recht vom Eigentümer auf den Mieter über.

Das heißt, sie/er darf:

  • bestimmen, wer hereinkommen und sich in den Räumen aufhalten darf,
  • das Zutrittsrecht von Bedingungen abhängig machen,
  • den Zutritt nur zu bestimmten Zwecken erlauben,
  • ein Hausverbot erteilen.
Hausrecht (als Mieter)

Oft hört man, dass jemand von seinem Hausrecht Gebrauch gemacht hat. Was bedeutet eigentlich Hausrecht für mich als Mieter? Worauf muss ich achten? Und was darf mein Vermieter?

Fragen, die wir Ihnen hier kurz beantworten möchten.

Zu Frage 1

In Ihrer Wohnung haben Sie das Hausrecht, was bedeutet:

  • dass Sie Ihre Wohnräume frei gestalten dürfen,
  • dass Sie entscheiden, wer ihre Wohnung wann betritt,
  • dass Sie Regeln aufstellen dürfen, die Gäste zu beachten haben,
  • dass Sie Personen den Zutritt verweigern oder sogar Hausverbot erteilen dürfen,
  • dass Sie die Erlaubnis für den Zutritt nur zu einem bestimmten Zweck erteilen dürfen.

Zu Frage 2

  • Achten Sie bitte darauf, dass Ihre Gäste beim Besuch, z. B. beim Feiern einer Party, Rücksicht auf andere Mieter nehmen.

Zu Frage 3

  • Ihr Vermieter hat das Recht, nach Absprache mit Ihnen Ihre Wohnung zu Besichtigungszwecken zu betreten, z. B. um Mängel zu begutachten.

 

Heizkosten Sparen

Sie möchten keine böse Überraschung erleben, wenn irgendwann die Heizkostenabrechnung ins Haus flattert? Hier sind 5 Tipps, wie Sie Heizkosten sparen können:

  • Tipp Nr. 1 – Heiztemperatur für jedes Zimmer individuell regeln
    Die Zimmer in Haus oder Wohnung werden unterschiedlich genutzt. Die Raumtemperatur dementsprechend anzupassen, spart Energie.

 

  • Tipp Nr. 2 – Türen zu wenig beheizten Zimmern schließen
    Damit verhindern Sie Luftzirkulation und Energieverschwendung – kühl gehaltene Räume erwärmen sich nicht und warme Zimmer bleiben warm.

 

  • Tipp Nr. 3 – Temperatur nicht unter einen bestimmten Wert fallen lassen
    Kalte Räume wieder warm zu bekommen, kostet viel Energie.

 

  • Tipp Nr. 4 – Heizkörper nicht zustellen
    Nur mit einer guten Luftzirkulation kann sich die Wärme optimal im ganzen Zimmer ausbreiten. Stellen oder hängen Sie daher schwere Möbel oder Gardinen nicht direkt vor bzw. über die Heizung.

 

  • Tipp Nr. 5 – Fenster und Türen abdichten
    Durch undichte Fenster und Türen entweicht ständig Wärme, was die Heizung auf Hochtouren laufen lässt. Die richtige Dichtung spart Energie.
Home Staging

Man kann sich Home Staging ungefähr so vorstellen wie das aufbrezeln für ein Bewerbungsgespräch. Natürlich ist nichts gegen legere Alltagskleidung einzuwenden, allerdings würden Sie diese wohl nicht zu einem Bewerbungsgespräch anziehen – außer Sie möchten den Job nicht. Das bedeutet jedoch nicht, dass man sich verstellt oder jemandem etwas vorgaukeln möchte. Im Gegenteil, möchte man damit die eigenen Stärken betonen und hervorheben.

Genau dass ist das Prinzip von Home Staging. Eine Immobilie wird mit echten Möbeln eingerichtet, sodass potentielle Käufer sich besser vorstellen können, wie Sie mit der Dachschräge im Schlafzimmer oder dem langen Flur umgehen sollen. Schließlich ist eine gute Vorstellungskraft etwas, dass nicht jeder hat, weshalb mit Home Staging nachgeholfen werden kann.

Durch die Platzierung passender Möbel ist es besonders bei schwer verkäuflichen Immobilien ein wahrer Verkaufsboost, den ich in meiner Praxis als Immobilienmakler schon oft selbst erleben konnte.

An einem konkreten Beispiel möchte ich Ihnen zeigen, wie Home Staging uns beim Verkauf einer "Problemimmobilie" geholfen hat, die bereits seit mehreren Monaten erfolglos am Markt angeboten wurde. Wir haben diese Immobilie eine Woche offline genommen und mit unserem professionellen Team so eingerichtet, dass selbst der fantasieloseste Käufer sich einen positiven Eindruck machen konnte.

Home Staging ist wie das weiße Hemd beim Bewerbungsgespräch. Es vermittelt einen seriösen und professionellen ersten Eindruck. Kaum zu glauben, doch statistisch betrachtet besitzen nur zwei von zehn Personen genug Vorstellungskraft, um sich in einer leeren Immobilie Möbel und Dekoration vorzustellen. Die restlichen acht Personen werden so nie zu potentiellen Käufern, außer wir helfen Ihnen, die Vorstellungskraft zu entfalten.

 

I

Immobilienbewertung

Im Rahmen einer Immobilienbewertung wird der Wert von einem Haus, einer Eigentumswohnung oder einem Grundstück ermittelt. Abhängig vom jeweiligen Zweck der Immobilienbewertung werden in Deutschland drei Verfahren eingesetzt: Das Sachwert-, das Vergleichswert- und das Ertragswertverfahren.

Bei der Online-Immobilienbewertung kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz.  Das Bewertungsprogramm greift auf eine große Datenbank mit einer Vielzahl von Verkaufsobjekten zurück. Anhand der von Ihnen eingegebenen Eckdaten zu Ihrer Immobilie wird diese mit Objekten in der Datenbank anhand eines Ähnlichkeitsalgorithmus analysiert und verglichen.

Die Ergebniswerte jeder Online-Immobilienbewertung besitzen, aufgrund der angewandten Vorgehensweise, eine limitierende Aussagekraft und sollten lediglich als eine Wertindikation verstanden werden.

Immobilienrente

Die Immobilienrente (oder auch Leibrente) ist eine Form der Rentenzahlung, die sich aus dem Verkauf, dem Teilverkauf oder der Beleihung der eigenen Immobilie ergibt.

Die Rentenzahlung kann einmalig, fortlaufend oder in einer Mischung aus beiden, mit festgelegter oder natürlicher Zeitbegrenzung erfolgen und mit verschiedenen Rechten oder Pflichten für den Verkäufer/Rentennehmer verbunden sein.

Dementsprechend gibt es die folgenden Modelle:

  • Leibrente bis ans Lebensende.
  • Leibrente auf Zeit.
  • Verkauf mit Nieß­brauchrecht.
  • Verkauf mit Miet­vertrag.
  • Teil­verkauf mit Nutzungs­entgelt.
  • Eine (zeitlich begrenzte) Umkehr­hypothek.

Die Möglichkeiten der Immobilienverrentung sind nicht nur vielfältig, sie hängen auch von verschiedenen individuellen Faktoren ab.

Immobilien als Investition

Grundsätzlich ist Immobilienbesitz immer eine gute und sichere Investitionsmöglichkeit. Vor allem als Altersvorsorge eignet sich eine Immobilie.
Es kommt natürlich darauf an, was Sie sich von Ihrer Immobilienanlage versprechen. Berücksichtigt man Aufwand und Risiken beim Investieren in Immobilien, sollte Ihre Mietrendite bei mindestens 4 % liegen.
Um die Mietrendite zu berechnen, stellen Sie die Ausgaben und Einnahmen gegenüber.

  1. Berechnen Sie den Gesamtkaufpreis, indem Sie die Nebenkosten beim Immobilienerwerb zum Kaufpreis addieren.
  2. Berechnen Sie die Nettokaltmiete. Dem entspricht die jährliche Kaltmiete, von der Sie die nicht umlagefähigen Kosten wie das Hausgeld abziehen (da diese Ausgabe Ihre Einnahmen schmälert).
  3. Teilen Sie die Nettokaltmiete durch den Gesamtkaufpreis. Das Ergebnis entspricht der Nettomietrendite. Anhand dieses Wertes können Sie das Potential mehrerer Immobilien miteinander vergleichen.
Instandhaltungsrücklage

Als Eigentümer einer Wohnung entrichtet man jeden Monat das Hausgeld, von dem ein Teil die Instandhaltungsrücklage ist. Sie dient der Eigentümergemeinschaft als finanzieller Puffer für den Fall, dass am gemeinsamen Eigentum, z. B. am Dach oder der Heizungsanlage, etwas saniert werden muss oder ein Schaden zu reparieren ist.

ivd Mitgliedschaft

Der Immobilienverband Deutschland, kurz IVD, hat sich zu einem Markenzeichen für Makler, Verwalter und Sachverständige entwickelt. Er garantiert die Qualität von Immobilien-Dienstleistungen und fungiert als Lotse für Interessenten zu einem qualifizierten und seriösen Immobilienexperten. Die Voraussetzungen für die IVD Mitgliedschaft sind der Nachweis einer angemessenen beruflichen Qualifikation, die Anerkennung der Standesregeln sowie die Verpflichtung für lebenslanges Lernen.

Immobilienexperten in Ravensburg

 

J

Jahressperrfrist

Sie haben eine Mieterhöhung erhalten, sind sich aber sicher, dass die letzte Anpassung erst ein paar Monate zurückliegt? Dann ist für Sie bestimmt interessant, was sich hinter dem Begriff “Jahressperrfrist ” verbirgt.

Die sogenannte Jahressperrfrist schreibt vor, dass der Vermieter eine Mieterhöhung erst nach Ablauf eines Kalenderjahres seit der letzten Änderung der Miete gegenüber dem Mieter geltend machen darf. Eine Mieterhöhung ohne Einhaltung der Jahressperrfristist unwirksam.

 

L

Lageplan

Den (amtlichen) Lageplan benötigte der Bauherr für die Genehmigung eines Bauvorhabens. Im Falle des Verkaufs einer Immobilie ist er Bestandteil der ursprünglichen Bauunterlagen. Der Lageplan enthält unter anderem die Informationen zur Lage des Grundstücks, Eigentümerangaben, den Bebauungsplan, die erlaubte Art und Nutzung, eventuelle Baulasten und vorhandene bauliche Anlagen. Fehlt der Amtliche Lageplan, kann eine Kopie beim Katasteramt bzw. Vermessungsamt erfragt werden. Die Kosten hierfür sind individuell unterschiedlich.

Leibrente

Bei der im Bürgerlichen Gesetzbuch § 759 festgelegten Leibrente handelt es sich um eine spezielle Form des Haus- oder Wohnungsverkaufs. Der Eigentümer veräußert seinen Sachwert zunächst an eine Leibrenten Gesellschaft oder eine Privatperson. Unabhängig dieses Verkaufs bleibt das Wohnrecht für den Verkäufer bestehen. Dieses gilt in den meisten Fällen auf Lebenszeit. Vereinzelt wird auch eine maximale Nutzungsdauer der Immobilie festgelegt.

Die Verkaufssumme wird nun in individuell vereinbarten Raten an den ehemaligen Eigentümer ausbezahlt. Diese können monatlich, quartalsweise oder jährlich erfolgen. Außerdem ist im Rahmen der Leibrente eine Einmalzahlung in voller Höhe möglich. Meist erfolgt jedoch eine anteilige Vergütung nebst wiederkehrenden monatlichen Rentenraten. So erklärt sich auch die Bezeichnung ‚Rente aus Stein‘. Essenziell ist neben den Auszahlungen das Wohnrecht. Es bleibt bestehen. Der Rentenwert speist sich aus dem Gesamterlös: Je höher der Immobilienwert, desto mehr Geld fließt auf Ihr Konto.

Meist werden derzeit zwei Anwendungsfälle der Immobilienrente genutzt.

 
Löschungsbewilligung

Der Kaufpreis für eine Immobilie wird in der Regel über eine Bank finanziert. Als Sicherheit für die Bank wird im Grundbuch die sogenannte Grundschuld eingetragen. Hat der Darlehensnehmer nun seinen Kredit bei der Bank vollständig zurückgezahlt, kann er verlangen, dass seine Grundschuld aus dem Grundbuch getilgt wird. Hierzu benötigt er die Löschungsbewilligung der kreditgebenden Bank.

Die Löschungsbewilligung tritt mit der Streichung der Grundschuld im Grundbuch in Kraft. Kosten fallen für die Ausstellung einer Löschungsbewilligung nicht an, da die Bank damit einer gesetzlichen Verpflichtung nachkommt.

 

M

Makrolage und Mikrolage

Die Makrolage und die Mikrolage sind zwei wichtige Faktoren, wenn es um die Bewertung einer Immobilie geht. Worauf Sie dabei achten sollten, lesen Sie hier.

die Makrolage

Hier wird das große Ganze erfasst, sprich das räumliche Umfeld im weiteren Sinne. Das kann die Region, die Stadt oder ein gesamter Stadtteil sein. Im Fokus der Betrachtung sollten daher wirtschaftliche und strukturelle Aspekte stehen.

Checkliste:

  • Verkehrsanbindung (Autobahnen, Zugverbindung, …)
  • Öffentlicher Nahverkehr
  • Wirtschaftskraft & Arbeitslosigkeit
  • Bevölkerungsstruktur
  • Infrastruktur (Geschäfte, Schulen, Behörden, …)
  • Politische Situation
  • Soziale Situation (Studentenstadt, Familienort, …)

die Mikrolage

Hier wird die direkte Umgebung einer Immobilie durchleuchtet und die umgebende Straße sowie die direkte Nachbarschaft rücken in den Fokus. Entfernungen zu öffentlichen Einrichtungen sowie die Attraktivität der direkten Umgebung spielen eine Rolle.

Checkliste:

  • Geschäfte für den täglichen Bedarf
  • Nähe zur Infrastruktur (Schulen, Ärzte, …)
  • Umgebendes Dienstleistungsangebot
  • Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten
  • Entfernung zum Ortszentrum
  • Attraktivität der Nachbarschaft
  • Bebauungsdichte und Straßenlärm
Massivhaus

Bei der Massivbauweise wird traditionell Stein auf Stein gemauert. Die tragenden Wände bestehen aus klassischen Materialien wie Beton, Ziegelstein oder Kalksandstein. Obgleich der Name “Massivhaus” eine rustikale Bauweise anmuten lässt, sind heutzutage alle “Bausteine” sehr passgenau aufbereitet und können somit mit einer geringen Menge Mörtel zusammengesetzt werden.

Meldepflicht

Puh, ein Umzug ist eine mühsame Sache, die oft mit viel Stress verbunden ist. Man verbringt viel Zeit, um die gesamten Habseligkeiten im neuen Zuhause auszupacken und sich wieder gemütlich einzurichten. Bis das letzte Bild hängt kann aber schon einige Zeit vergehen.

Doch bei all dem Umzugsstress dürfen Sie nicht vergessen sich umzumelden, denn es herrscht Meldepflicht in Deutschland! Ansonsten kann es teuer für Sie werden.

Grundsätzlich gilt, dass Sie 2 Wochen Zeit haben, das Einwohnermeldeamt über Ihren neuen Wohnsitz zu informieren. Sollten Sie diese Frist nicht einhalten, wird ein Ordnungsgeld fällig. Bis zu 500 Euro müssen Sie bezahlen, wenn Sie die Frist verstreichen lassen.

Mietausfall

Bundestag und Bundesrat haben das Maßnahmenpaket zur Bewältigung der Corona-Krise bewilligt. Darin enthalten sind auch Regelungen, die Mietzahlungen und deren mögliche Ausfälle betreffen.

Für Mieter gilt:

Wer aufgrund der aktuellen Corona-Krise sein Einkommen verliert und den Ausfall der Einnahmen plausibel nachweisen kann, darf zwischen dem 01. April und 30. Juni nicht gekündigt werden, selbst dann, wenn er Mietzahlungen komplett einstellt. Wir empfehlen dennoch, den Vermieter über den Ausfall der Zahlungen zu informieren und evtl. eine Teil- oder Ratenzahlung zu leisten. Denn: Die Beiträge sind laut Gesetzespaket nur gestundet, nicht gestrichen. Bedeutet: Mieter werden die Beiträge aller Voraussicht nach zurückzahlen müssen.

Für Vermieter gilt:

Wer als sog. “Kleinstvermieter” (keine Vermietung im gewerblichen Sinne) dringend auf die Zahlungen des Mieters angewiesen ist, weil er etwa ein Darlehen damit begleicht, kann eine Stundung des Darlehens zwischen 01. April und 30. Juni in Anspruch nehmen. Die Zahlungen werden auch hier nur gestundet, nicht gestrichen. Bedeutet: Vermieter, die ein Darlehen aufgenommen haben, werden die gestundeten Beiträge auch zurückzahlen müssen.

Stand: Anfang/Mitte April 2020 Weniger anzeigen

Mietausfallversicherung

Als Vermieter kennen Sie die Sorge wahrscheinlich: Sie vermieten Ihre Wohnung, nur um dann festzustellen, dass der neue Mieter mit den Zahlungen säumig wird, sprich: Zahlungen gehen gar nicht mehr oder nur noch teilweise ein.

Genau für diesen Fall haben findige Anbieter die sog. “Mietausfallversicherung” entwickelt, eine Versicherung, die einspringen soll, wenn Mieter Zahlungen verpassen.

Mietausfallversicherungen kosten etwa 50-100€ im Jahr. Klingt zu gut, um wahr zu sein? Ist es meistens auch. Viele Mietausfallversicherungen decken nur Spezialfälle ab oder erstatten nur geringe Beträge. Oft kommen noch umfassende Pflichten des Vermieters hinzu.

Wir empfehlen: Wägen Sie sorgfältig ab, ob Sie eine Mietausfallversicherung tatsächlich benötigen. Vorsorge ist auch hier besser als Nachsorge: Klären Sie vor der Vermietung die Bonität des Mieters ab, z.B. über Einkommensnachweise oder Bonitätsabfragen bei Auskunfteien.

Mieterselbstauskunft

Auf der Wohnungssuche stoßen viele Mieter auf den Begriff der “Mieterselbstauskunft.” Oft herrscht Unklarheit darüber, welche Angaben der potentielle Mieter gegenüber dem Vermieter machen sollte und welche Informationen der Vermieter nicht abfragen sollte.

Erlaubt sind Fragen nach:

  • der Berufssituation und dem Einkommen,
  • dem Familienstand,
  • der finanziellen Situation, wie z. B. bestehende Insolvenzverfahren,
  • der Anzahl der Mitbewohner.

Fragen, die nicht oder nicht wahrheitsgemäß beantwortet müssen:

  • nach einer möglichen Schwangerschaft,
  • nach einer eventuellen Parteizugehörigkeit,
  • nach dem Gesundheitszustand des potenziellen Mieters,
  • nach Rechtskonflikten oder eventuellen Gefängnisaufenthalten,

Übrigens: Mieterselbstauskünfte sind immer freiwillig, aber gehören heute zum Standard-Repertoire bei der Bewerbung um eine Wohnung oder ein Haus.

 

Mietspiegel

Spieglein, Spieglein, Mietspiegel – welche Miete ist hier richtig und üblich?

  • Zweck für Mieter

Dank des Mietspiegels erhalten Sie eine Übersicht über die in einer Stadt üblichen Miete.

  • Zweck für Vermieter

Anhand des Mietspiegels haben Sie einen Überblick über die Höhe der Miete, die Sie für Ihre Wohnung verlangen können.

Der Mietspiegel stellt also - in einer nach Stadteilteilen aufgegliederten Übersicht - die Mieten einer Stadt oder Gemeinde dar. Ermittelt wird dieser, indem sich der Haus- und Grundbesitzerverein mit den Mietervereinen auf diesen Spiegel „einigt“.

Anfordern können Sie diesem zum Beispiel über den Haus- und Grundbesitzerverein oder beim Mieterverein anfordern.

 

Mietkaution

Wenn man eine Wohnung mietet, ist es ganz üblich, dass der Vermieter eine Kaution fordert. Bei einer Kaution leistet der Mieter einen bestimmten Geldbetrag an den Vermieter, um so eventuelle aus dem Mietvertrag resultierende Forderungen, z. B. für ausstehende Mietzahlungen oder selbst zu verantwortende Mietschäden, abzusichern.

Es dürfen maximal drei Nettokaltmieten als Kaution vom Vermieter verlangt werden. Diese Mietkaution wird üblicherweise auf einem separaten Konto verwaltet und nach der Mietzeit zurückgezahlt, sollten keinerlei Forderungen ausstehen.

 

Kündigungsschutz für Miete

Sie müssen einem Ihrer Mieter leider kündigen? Wenn es triftige Gründe dafür gibt und Sie die folgenden Hinweise zum Kündigungsschutz beachten, sind Sie auf der sicheren Seite.


Eine Kündigung ist möglich, wenn:

  • Sie Eigenbedarf haben,
  • Sie den Mietraum in eine Gewerbeimmobilie umwandeln,
  • Ihnen in mindestens zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Miete gezahlt wurde,
  • der Mieter die Wohnung zweckentfremdet
  • der Mieter den häuslichen Frieden dauerhaft stört oder sich rücksichtslos verhält.


Dabei sind folgende Kündigungsfristen zu beachten:

  • Mietvertrag besteht seit 5 Jahren = 3 Monate
  • Mietvertrag besteht zwischen fünf und acht Jahren = 6 Monate
  • Mietvertrag, besteht seit mehr als acht Jahren = 9 Monate
  • Mietvertrag besteht seit 10 Jahren und länger = 1 Jahr.


Hinweis:

Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn über einen gewissen Zeitraum die Mietzahlungen ausbleiben, die Wohnung zweckentfremdet wird oder der Mieter den häuslichen Frieden stört und Ihre Mahnungen vom Mieter nicht beachtet werden.

 

 

N

Nachlassverwalter

Sie haben geerbt, es handelt sich aber um einen überschuldeten Nachlass, der auch noch völlig undurchsichtig ist?

Zudem haben Sie Bedenken, dass Gläubiger an Sie herantreten könnten und Ansprüche bei Ihnen geltend machen möchten? Vielleicht überlegen Sie sogar, lieber das ganze Erbe auszuschlagen, bevor Sie noch durch das Erbes überschuldet sind?

Dann wenden Sie sich an einen Nachlassverwalter.

Ein Nachlassverwalter kommt zum Einsatz, wenn eine Überschuldung des Nachlasses naheliegt oder wenn er unübersichtlich ist. Dabei kann er verhindern, dass bei einer Überschuldung des Erbes Privatvermögen der Erben zur Tilgung von Verbindlichkeiten herangezogen wird. Man spricht von einer Haftungsbeschränkung.

Besteht die Annahme, dass eine Befriedigung von Verbindlichkeiten durch Erben ansteht, kann ebenfalls ein Nachlassverwalter bestellt werden. Dieser stellt dann sicher, dass der Nachlass bevorzugt für die Begleichung der Nachlassverbindlichkeiten eingesetzt wird.

 

Nebenkosten

Am Ende der Heizperiode oder auch am Beginn des neuen Jahres flattert vielen Mietern Post Ihres Vermieters mit der Betriebskostenabrechnung ins Haus.

In diesem Schreiben finden sich zahlreiche Kosten, die auf die Mieter (in der Regel) paritätisch bzw. nach Anzahl der Mieter umgelegt werden.

Aber dürfen alle Kosten, die in dem Schreiben angegeben sind, einfach so auf die Mietergemeinschaft verteilt werden? Wir klären auf!

Umlagefähige Betriebskosten:

  • Sach- und Haftpflichtversicherungen
  • Gartenpflege
  • Abwasser
  • Grundsteuer
  • Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Hausmeisterdienste
  • Beleuchtungskosten
  • Gebäudereinigung
  • Aufzugswartung …

Nicht umlagefähige Betriebskosten:

  • Verwaltungsarbeit (Aufwand des Vermieters, Kosten für den Steuerberater des Vermieters, Mietausfallversicherungen, …)
  • Instandhaltungskosten (z. B. Austausch von Heizkörpern oder Sanitäranlagen in der Mietwohnung) .

 

O

Offenbarungspflicht

Offenbarungspflicht – im Gesetz auch Aufklärungspflicht genannt – bedeutet, dass der Verkäufer einer Immobilie den Käufer über alle wichtigen Umstände und Gegebenheiten rund um die Immobilie aufklären muss.

Solche Umstände bzw. Gegebenheiten können zum Beispiel versteckte Mängel, ein bestehender Denkmalschutz, eine sich jahreszeitlich verändernde Hausumgebung – z. B. der Bach, der im Frühjahr immer über die Ufer tritt – oder der streitende Nachbar als Grund für den Verkauf sein. Eine Offenbarungspflicht besteht immer, auch wenn der Käufer nicht explizit nachfragt.

 

Optionsvertrag

Ist der Verkäufer einer Immobilie daran interessiert, dass der Kaufinteressent die Immobilie wirklich kauft, und möchte der Käufer, dass der Verkäufer die Immobilie nicht anderweitig anbietet, kann ein sogenannter Optionsvertrag zwischen Käufer und Verkäufer geschlossen werden. In diesem verpflichtet sich eine Partei entweder, die Immobilie zu kaufen oder sie nicht anderweitig anzubieten.

Ein solcher Optionsvertrag ist für beide Parteien als eine moralische, aber keine gesetzlich verbindliche Verpflichtung zu sehen.

 

P

Pachtvertrag

Pachtvertrag, Mietvertrag – Mieter, Pächter… Wo liegen hier eigentlich die Unterschiede?
Wir haben für Sie das Wichtigste in Kürze zusammengefasst:

  • Im Gegensatz zu einem Mieter darf ein Pächter das Pachtobjekt nicht nur nutzen, sondern auch Gewinne daraus erwirtschaften. Daher basiert der größte Teil landwirtschaftlicher Betriebe auf Pachtverträgen. Aber auch Gaststätten oder ganze Unternehmen können gepachtet werden.
  • Der Pächter ist dazu verpflichtet, die Pachtsache ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Einzelheiten sollten detailliert im Pachtvertrag festgehalten werden.
  • Im Gegensatz zu einem Mietvertrag bietet ein Pachtvertrag sehr viel mehr Gestaltungsfreiraum für beide Parteien.
  • Pachtverträge können befristet oder unbefristet geschlossen werden: Bei erstem kann der Verpächter den Vertrag nicht vorzeitig ordentlich kündigen.
Passivhaus

Ein Passivhaus? Ja! Sollte Ihnen der Begriff nicht geläufig sein, lesen Sie gern weiter. Wir erläutern Ihnen die Besonderheiten und Vorteile eines Passivhauses.

Damit man sein Haus ein Passivhaus nennen kann, müssen bestimmte Anforderungen erfüllt werden. Diese hier im Detail zu erläutern, würde den Rahmen sprengen.

Es sei aber soviel gesagt, dass ein Passivhaus dank verschiedener baulicher Maßnahmen ohne klassische Heizung auskommt. Somit verbraucht es etwa 75 % weniger Heizenergie, als ein üblicher Neubau.
Ein Passivhaus bezieht die Energie nämlich nicht aus herkömmlichen Quellen, sondern profitiert von einer ausgetüftelten Kombination aus Lüftungs- und Heizungstechnik mit einer guten Dämmung.
Im Übrigen kommt daher auch die Bezeichnung „passiv“, denn die Energiequellen, wie Sonneneinstrahlung, Abwärme von Personen und technischen Geräten, sind keine aktiven Heizungssysteme.

Vorteile eines Passivhauses

  • erhebliche Energie- und Nebenkosteneinsparungen
  • konstante Raumtemperatur in Sommer und Winter
  • gute Luftqualität im Haus – Staub und Pollen bleiben durch Belüftungsanlage draußen
  • kaum Risiko eines Feucht- oder Schimmelschadens
  • gute Ökobilanz
Protokolle

Die Eigentümerversammlung dient der Wohnungseigentümergemeinschaft als zentrales Gremium. Hier entscheiden die Eigentümer über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Das Protokoll einer Eigentümerversammlung enthält die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse.


Als Eigentümer sollten Sie diese Protokolle gut aufbewahren, denn beim Verkauf sind diese hilfreich. So möchten potenzielle Käufer meist schon bei der Besichtigung Einsicht in die Protokolle erhalten, um ihre Kaufentscheidung zu unterstützen.


Was beinhalten die Protokolle bzw. Beschlüsse?
Unter anderem wird über die folgenden Dinge entschieden:

  • die Bestellung des Verwalters
  • die Wahl des Verwaltungsbeirats
  • den Wirtschaftsplan
  • die Jahresabrechnung (Gesamtabrechnung und Einzelabrechnung)
  • bauliche Maßnahmen am Gebäude

Der Verwalter hat mindestens 1x jährlich eine Eigentümerversammlung einzuberufen.
Im Gesetz ist zwar nicht geregelt, wer das Protokoll anfertigen muss, dies erfolgt in der Regel jedoch ebenfalls durch den Verwalter.

Provisionsteilung

Haben Sie auch schon davon gehört, dass ab 23.12.20 das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Immobilien in Kraft tritt?

Sie hatten jedoch noch keine Zeit sich mit der Thematik auseinanderzusetzen? Wir haben für Sie die Hauptpunkte zusammengestellt.

Die Regelungen gelten für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäuser und wenn diese an Privatpersonen verkauft werden.

  1. Wer einen Makler für den Verkauf oder Kauf beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten.
  2. Die Maklerverträge bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der schriftlichen Form.
  3. Wird der Makler sowohl für Käufer als auch Verkäufer tätig, kann er Courtage nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen.
  4. Hat nur eine Partei die Entscheidung zur Einschaltung eines Maklers getroffen, ist diese verpflichtet, die Maklervergütung zu zahlen.
  5. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten max. 50 % der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen.
  6. Hat der Makler ausschließlich einen Vertrag mit dem Verkäufer geschlossen, kann der Käufer einen Beleg über die Zahlung der Provision des Verkäufers fordern, bevor er selbst maximal die gleiche Provisionshöhe überweist

 

Q

Qualifizierter Alleinauftrag

Beauftragt ein Eigentümer einen Immobilienmakler mit dem Verkauf seines Hauses oder seiner Wohnung, so erfolgt dies in der Regel im Rahmen eines qualifizierten Alleinauftrages. Dies bedeutet: Durch die Erteilung eines qualifizierten Alleinauftrages wird nur ein einziger Makler mit dem Verkauf einer Immobilie beauftragt. Weitere Makler dürfen nicht involviert und auch der Eigentümer nicht selbst tätig werden.

 

R

Realteilung

Bei dem Begriff Realteilung handelt es sich um eine Grundstücks- oder Hausaufteilung.

Realteilung eines Grundstücks?

In diesem Fall wird ein Grundstück tatsächlich (real) geteilt, so dass mit der Teilung mindestens zwei neue und eigenständige Grundstücke entstehen.
Für die Realteilung eines Grundstücks müssen folgende Voraussetzungen erfüllt werden:

1. Der Bebauungsplan muss die Teilung zulassen.
2. Die festgelegte Grundflächenzahl sowie die festgesetzte Geschossflächenzahl müssen auf die beiden kleineren Grundstücke übertragen werden.
3. Das Grundstück muss neu vermessen werden.

Hinweis:

Wurde das Grundstück vermessen, kann beim zuständigen Vermessungsamt eine neue Flurkarte beantragt werden. Diese zeigt die Lage des Grundstücks sowie die mögliche Bebauung detailliert auf. Erst wenn die Flurkarte vorliegt, kann der Notar eine neue Eintragung ins Grundbuch vornehmen.

Realteilung eines Hauses?

In diesem Fall wird die Immobilie in zwei Einheiten geteilt, die voneinander abgetrennt sind und über zwei separate Eingänge verfügen.

Reparaturklausel

Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter sind gesetzlich festgelegt. So verpflichtet sich der Mieter die vereinbarte Miete an den Vermieter zu bezahlen. Der wiederum muss dafür sorgen, dass Schäden und Mängel großer und kleiner Natur behoben werden. Die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung hat in der Regel der Vermieter zu tragen.

Es gibt jedoch zwei Ausnahmen: Schönheitsreparaturen und sogenannte Kleinreparaturen. Diese kann der Vermieter mittels einer Reparaturklausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen.


Bei Wohnimmobilien

Vereinbart werden können Kleinreparaturen bis zu einer Höhe von ca. 80 € für die Einzelreparatur.
Höhere Summen, wie z. B. 200 € je Reparaturfall, können zur Unwirksamkeit dieser Klausel führen.
Ferner muss eine Höchstgrenze pro Jahr angegeben werden. Diese sollte bei maximal 7% der Jahresnettomiete festgelegt werden.


Bei gewerblichen Immobilien

Hier besteht Vertragsfreiheit.

Rückauflassungvormerkung

Was ist die Rückauflassungsvormerkung?

  • Ein Schutzrecht des Verkäufers einer Immobilie.

 

Was enthält sie?

  • Die Bedingungen, die der Inhaber der Immobilie mit dem Verkauf an den Käufer stellt.

Wann ist sie sinnvoll?

  • Wenn man als Verkäufer ganz konkrete Vorstellungen davon hat, was mit der Immobilie passieren bzw. nicht passieren soll, z. B. dass die Erben den Familienbesitz nicht veräußern oder dass das von der Gemeinde verkaufte Grundstück tatsächlich mit einem Wohnhaus bebaut wird.

Was passiert, wenn der Käufer sich nicht an die Bedingungen hält?

  • Dann hat der Verkäufer das Recht, die Rückübertragung der Immobilie zu fordern.

Wie wird die Rückauflassungsvormerkung wirksam und kann sie gelöscht werden?

  • Durch Eintragung ins Grundbuch.
  • Wenn einer dieser Fälle eintritt: 1. Alle Bedingungen wurden vom Käufer vollständig erfüllt. 2. Der Verkäufer verzichtet freiwillig auf seinen Rechtsanspruch bezüglich einer Rückübertragung. 3. Der Verkäufer verstirbt, hat die Rückauflassungsvormerkung nicht vererbt und sein Tod ist als Löschungsgrund im Grundbuch vermerkt.

 

 

 

S

Sondernutzungsrechte

Sind Sie Eigentümer einer Immobilie und somit Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)? Dann sollten Sie auf jeden Fall das Sondernutzungsrecht kennen. Denn durch dieses können Ihnen als Eigentümer besondere Rechte an der Gemeinschaftsfläche eingeräumt werden. Sprich, Sie können bestimmte Flächen allein und unter Ausschluss der anderen Wohnungs- und Teileigentümer nutzen.


Prinzipiell können alle Flächen, die als Gemeinschaftseigentum von einer Wohnungseigentümerschaft genutzt werden, einem Wohnungseigentümer als Sondernutzungsfläche zugesprochen werden. Doch in der Regel kommen folgende Gemeinschaftsflächen in Frage:

  • Terrassen
  • Gemeinschaftsgärten oder Gartenanteile
  • Kellerräume
  • Dachboden
  • Garagenplätze
  • KFZ-Parkplätze
  • hauseigene Schwimmbäder oder Saunen

Unser Tipp

Sondernutzungsrechte zu einer Eigentumswohnung machen diese bei einem Verkauf attraktiv und steigern ihren Wert. Greifen Sie deshalb zu, falls solche Nutzungsrechte angeboten werden.

Spekulationssteuer

In Deutschland wird eine Spekulationssteuer auf knappe Güter wie Immobilien erhoben, wenn diese mit Gewinn verkauft werden. wenn die Spekulationsfrist nach dem Kauf unterschritten wird.
Die Spekulationssteuer kann umgangen werden, ...

a) ...wenn man die Immobilie erst 10 Jahre nach dem Erwerb verkauft oder
b) ...wenn man nachweist, dass man im Verkaufsjahr und den letzten beiden Jahren die Immobilie selbst bewohnt hat.
c) ...wenn Ihre Kinder, für die Sie Kindergeld erhalten, die Immobilie bewohnen,
d) ...wenn man einen Mietkaufvertrag mit dem potenziellen Käufer abschließt oder
e) ...wenn man die Immobilie verschenkt.

Um beim Verkauf wertvoller Objekte, wie bspw. Immobilien, eine Spekulation am Markt zu verhindern, wird in Deutschland bei Unterschreitung der Spekulationsfrist die sogenannte Spekulationssteuer erhoben. Diese kann bis zu 42 % des Gewinns beim Immobilienverkauf ausmachen. Haben Sie die Spekulationsfrist von zehn Jahren eingehalten, die Immobilie im Verkaufsjahr und den letzten beiden Jahren selbst bewohnt, einen Mietkaufvertrag mit dem Käufer geschlossen oder die Immobilie verschenkt, müssen Sie keine Spekulationssteuer bezahlen.

 

Schlichtungsverfahren

Leider können Nachbarn schnell zu erbitterten Feinden werden. Die Themen, über die Nachbarn streiten, sind dabei so vielfältig, wie die Menschen selbst. So entzündet sich bspw. Ärger an den Bäumen im Garten, die den eigenen Pflanzen die Sonne nehmen, am häufigen Grilldunst oder an der Musik, die nach draußen schallt. Zack - ehe man sich versieht, droht der Nachbar mit einer Klage.

Allerdings muss nicht jede Streitigkeit zwischen zwei Parteien zwangsläufig vor Gericht enden. Als Alternative dient ein Schlichtungsverfahren. Einige Bundesländer sind sogar dazu verpflichtet, Streitigkeiten in einem Schlichtungsverfahren zu verhandeln, bevor ein staatliches Gericht hinzugezogen wird.

Um ein Schlichtungsverfahren einzuleiten, bedarf es eines Antrags einer der beiden Parteien. Dieser kann entweder schriftlich bei der zuständigen Gütestelle eingereicht oder dort mündlich zu Protokoll gegeben werden. Der dortige Urkundsbeamte bestimmt eine Schlichtungsperson.

Die Kosten der Streitschlichtung sind überschaubar. Sie liegen im Durchschnitt je nach Umfang des Verfahrens bei ca. 20 bis 150 €.

Staffelmiete

Bei einer Staffelmiete ist alles rund um das Thema Mieterhöhung ganz genau geregelt. Doch ist das gut oder haben Sie als Vermieter dadurch eher Nachteile? Schauen wir uns hierzu alle Fakten zur Staffelmiete an.

  • Sie vereinbaren mit Ihrem Mieter im Mietvertrag zu welchem Zeitpunkt die Miete um welchen Betrag erhöht wird. Angegeben werden muss die jeweilige Erhöhung in Euro.
  • Erhöht werden darf alle 12 Monate, also einmal im Jahr.
  • Da der Betrag und der Zeitpunkt der Erhöhung im Vertrag festgehalten wurde, brauchen Sie die Erhöhung nicht noch einmal beim Mieter ankündigen.
  • Eine zusätzliche Mieterhöhung und Umlagen für Modernisierungsarbeiten usw. dürfen aber nicht erfolgen. Sie sollten sich also im Vorfeld überlegen, was die Erhöhung der Staffelmiete abdecken soll.
  • Betriebskosten hingegen dürfen Sie erhöhen, wenn diese Anpassungsmöglichkeit im Mietvertrag vereinbart ist.
  • Bei einer Staffelmiete sind die normalen Regeln zur Mieterhöhung ausgesetzt. Innerhalb von 3 Jahren darf diese um mehr als 20 Prozent steigen.
  • Setzen Sie die Staffelmiete zu gering an, können Sie diese nicht mehr nachträglich anpassen, denn der Vertrag ist zu diesen Mietkonditionen abgeschlossen worden.


Fazit

Durch die Transparenz kommt es bei einer anstehenden Mietanpassung zu keinem Ärger mit dem Mieter, weil Sie im Vorhinein schon über diesen Punkt gesprochen haben. Darüber hinaus ist die Durchsetzung der Mietanpassung für Sie als Vermieter viel einfacher möglich als bei einem normalen Mietvertrag. Andererseits sind Sie in der Mietanpassung weniger flexibel. Die Entscheidung, ob Sie einen Staffelmietvertrag verwenden sollten, liegt ganz an Ihren Plänen.

 

 

T

Tilgung

Den Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung haben heute viele Menschen. In den meisten Fällen muss zur Finanzierung des Immobilienkaufs oder des Hausbaus ein Kredit aufgenommen werden, da nicht ausreichend Eigenkapital vorhanden ist. Die Rückzahlung des Kredites oder Darlehens bezeichnet man als Tilgung. Dabei entscheidet der Kreditnehmer, mit welcher Tilgung er die Rückzahlung der Finanzierung leisten kann oder möchte. Die monatliche Kreditrate setzt sich aus zwei Teilen zusammen: der eigentlichen Tilgung und den Tilgungszinsen.

 

"Tiny House"

Der Begriff „Tiny House “ stammt aus den USA. Aus der wörtlichen Übersetzung des englischen Begriffs (“winzige Häuser”) lässt sich leicht ableiten, dass es sich hierbei um die kleinste Form von Wohngebäuden handelt.

Kleine, stationäre Häuser anderer Bauart werden dagegen - je nach Größe - mit den Begriffen “Mikrohaus”, “Minihaus” oder “Kleinhaus” versehen.

So weit so gut. Doch wie definiert man “klein” genau? Von welchen Maßen sprechen wir hier? So versteht schließlich jeder unter dem Begriff “klein“ etwas anderes und es liegt ganz im Auge des Betrachters. Eine fest definierte Größe gibt es nicht: So gibt es Minihäuser mit 8 bis maximal 30 Quadratmeter.

Möchte man mit dem Tiny House auf Rädern reisen, hält in Deutschland die Straßenverkehrsordnung für die Größe folgende Grenzen fest:

  • 4 Meter Höhe,
  • 2,55 Meter Breite und
  • 3,5 Tonnen zulässiges Gesamtgewicht

 

Treuhänder

Ein Treuhänder ist eine natürliche oder juristische Person, welche die Interessen einer anderen natürlichen oder juristischen Person vertritt oder Dinge verwahrt bzw. verwaltet. Der Einsatz eines Treuhänders dient der Absicherung. Voraussetzung für eine Treuhänderschaft ist, dass der Treuhänder vollkommen uneigennützig handelt; die ihm übertragenen Rechte sind im Treuhändervertrag festgelegt. Beim Verkauf einer Immobilie z. B. kann ein Notar als Treuhänder fungieren, der die Kaufsumme auf einem eigens eingerichteten Konto, dem sogenannten Notaranderkonto, verwaltet und diese erst nach Erfüllung aller im Kaufvertrag festgelegten Bedingungen an den Verkäufer aushändigt.

 

 

U

Umbaumaßnahmen

Ich bin der Eigentümer dieses Hauses, also kann ich damit rundherum machen, was ich will. Das ist leider ein Irrtum. Egal, ob man weit draußen wohnt und die Nachbarn fern sind oder sein Haus in einem Wohngebiet hat: Gewisse Dinge müssen beachtet werden. Was Sie in puncto bauliche Veränderungen mit Ihrem Haus machen dürfen und was nicht, erfahren Sie hier anhand von praktischen Beispielen hier:


Genehmigungspflichtig:

  • Anbau – Der Anbau von Gebäudeteilen, gleich welcher Art und Größe, ist immer genehmigungspflichtig.
  • Wintergarten – Besteht eine bauliche Verbindung zum Haus, ist eine Genehmigung erforderlich.


Genehmigungsfrei:

  • Innen-Umbau – Sämtliche Baumaßnahmen in Innenräumen sind genehmigungsfrei, wenn keine tragenden Wände eingerissen werden, die Immobilie nicht unter Innendenkmalschutz steht und an Außenwänden nichts verändert wird.


Kommt drauf an:

  • Fenster und Türen – Der Austausch ist genehmigungsfrei. Bevor man Fenster oder Türen versetzt oder die Öffnungen vergrößert, sollte man sich erkundigen, ob das Gebäude einer Gestaltungssatzung unterliegt und was diese vorschreibt.
  • Garage – Die Regelungen für den Bau einer Garage hängen vom jeweiligen Bundesland ab.
  • Gaube – Hier ist je nach Bundesland eine Baugenehmigung oder eine Bauvoranfrage notwendig.
  • Gartenhaus – Der Bau eines Gartenhäuschens ist entweder genehmigungs- oder anmeldepflichtig oder vollkommen frei. Abhängig ist dies vom jeweiligen Bebauungsplan.

 

Umschuldung

Der Begriff Umschuldung bedeutet, dass man einen neuen Kredit zur Tilgung bestehender Forderungen aufnimmt.

Doch warum sollte man überhaupt eine Umschuldung vornehmen?

Grund für eine Umschuldung ist meist die Absicht, mehrere bestehende Kredite in einem neuen Darlehen zusammenzufassen. Dadurch lässt sich die Gesamtmonatsrate und somit auch finanzielle Belastung des Kreditnehmers senken.


Darüber hinaus können Umschuldungen auch zu geringeren Zinsen führen. Gerade bei Krediten mit längerer Laufzeit kann es vorkommen, dass sich das allgemeine Zinsniveau an den Kapitalmärkten mit der Zeit stark verändert. Wenn der Kreditnehmer sein Darlehen umschuldet, erhält er den Zinssatz, die zum Zeitpunkt der Umschuldung üblich sind.

Kurz zusammengefasst:

  • Mit einer Umschuldung wird der alte Kredit durch ein neues Darlehen abgelöst.
  • Durch die Umschuldung lässt sich die monatliche Belastung reduzieren.
  • Auch Zinssenkungen sind theoretisch möglich.
Unbedenklichkeitsbescheinigung

Oftmals macht man Post vom Finanzamt nicht gerade gerne auf. Doch beim Thema Unbedenklichkeitsbescheinigung ist es eine feine Sache.


Haben Sie ein Grundstück erworben oder vererbt bekommen, benötigen Sie eine Bescheinigung, um sich beim Notar ins Grundbuch als Besitzer eintragen lassen zu können.


Bei einer Unbedenklichkeitsbescheinigung handelt es sich genau um diese Bescheinigung. Diese bekommen Sie vom Finanzamt, wenn Sie die Grunderwerbssteuer bezahlt haben.

 

V

Verkehrswert

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, tut dies meist aus einem guten Grund. Der ideelle Wert ist hierbei nicht ermittelbar, denn jeder Eigentümer hat seine ganz eigene Beziehung zum Objekt und verbindet damit Erinnerungen und Geschichten. Was vor einem Verkauf jedoch unbedingt ermittelt werden kann und auch sollte, ist der Verkehrswert der Immobilie.

Der sogenannte Verkehrswert oder auch Marktwert wird durch den Preis bestimmt, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und Lage des Grundstückes bei einem Verkauf zu erzielen wäre. Der Verkehrswert Ihrer Immobilie gibt Ihnen also den wichtigsten Anhaltspunkt für die Festlegung des Verkaufspreises. Vor einem Verkauf sollten Sie daher zunächst den aktuellen Verkehrswert durch einen Gutachter oder Immobilienmakler ermitteln lassen.

Verwaltervertrag

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen, dann denken Sie bitte unbedingt rechtzeitig an Ihren Hausverwaltervertrag, falls Sie eine Hausverwaltung beschäftigen. Dieser besteht nämlich zwischen Ihnen als Veräußerer und dem Verwalter und geht nicht automatisch an den künftigen Eigentümer über.

Vertragsbeendigung:

Die Tatsache des Verkaufs einer Immobilie berechtigt Sie nicht zur Kündigung Ihres Hausverwaltervertrages. Ausschlaggebend sind hier die zwischen Ihnen und der zuständigen Hausverwaltung getroffenen Vereinbarungen im Vertrag.


Haben Sie seinerzeit vereinbart, dass der Hausverwaltervertrag automatisch mit dem Verkauf Ihrer Immobilie endet, so brauchen Sie sich keine Gedanken zu machen.
Enthält der Vertrag hingegen keine Regelung für den Fall des Verkaufs, so müssen Sie eine fristgemäße ordentliche Kündigung vornehmen, sofern eine solche vorgesehen ist. Achten Sie dabei auf die Kündigungsfristen.
Ist jedoch keine fristgemäße ordentliche Kündigung vorgesehen, müssen Sie den Ablauf des befristeten Hausverwaltervertrags abwarten.


Ebenso denkbar wäre, dass im Hausverwaltervertrag der Immobilienverkauf ausdrücklich als wichtiger Grund für eine fristlose außerordentliche Kündigung des Vertrags genannt ist. Diese Variante ist zwar höchst unwahrscheinlich, doch denkbar. Liegt eine solche Vereinbarung vor, müssen Sie die fristlose außerordentliche Kündigung des Vertrags der Hausverwaltung innerhalb von 2 Wochen ab Kenntnis des Kündigungsgrundes schriftlich zukommen lassen.


Fazit:

Schauen Sie sich rechtzeitig Ihren Hausverwaltervertrag und die darin getroffenen Regelungen an.
Wir unterstützen Sie gerne dabei - und natürlich auch beim Verkauf Ihrer Immobilie.

 

Vorfälligkeitsentschädigung

Möchte ein Darlehensnehmer, der bspw. seinen Immobilienkauf finanziert, während einer laufenden Zinsfestschreibungszeit das Darlehen vorzeitig ablösen oder anderweitig tilgen, darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen:

Sie ist für die kreditgebende Bank eine Art Ersatz für durch die vorzeitige Kündigung entgangenen Zinsgewinne. Die Höhe der Entschädigung wird nach gesetzlichen Vorgaben ermittelt.

Ist der Darlehensnehmer in akuter Finanznot, muss aus beruflichen Gründen umziehen, wurde nicht oder nur unzureichend über das Kündigungsrecht informiert oder hat eine Versicherung abgeschlossen, die die Ansprüche abdeckt, darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

 

Vorkaufsrecht

Wer eine Immobilie kauft, der möchte sich meist den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen und denkt dabei natürlich nicht gleich wieder ans Verkaufen. Gibt es jedoch einen ernsthaften Interessenten, hat man die Möglichkeit, diesem für den Fall des Verkaufs der Immobilie – auch wenn dieser noch in zeitlich weiterer Ferne ist – ein sogenanntes Vorkaufsrecht einzuräumen. Das bedeutet, diese Person hat das vorrangige Recht, die Immobilie vor allen anderen zu erwerben. Ein Vorkaufsrecht kann vertraglich festgelegt (schuldrechtliches Vorkaufsrecht) oder im Grundbuch eingetragen (dingliches Vorkaufsrecht) werden. Das gesetzliche Vorkaufsrecht gilt z. B. für Mieter, deren Mietwohnung in Wohneigentum umgewandelt werden soll.

 

W

Wirtschaftsplan

Wirtschaftsplan

Der Wirtschaftsplan ist für den potenziellen Immobilienkäufer ein sehr wichtiges Dokument, um die Rendite einer Immobilie abzuschätzen. Er zeigt, mit welchen Einnahmen und Ausgaben im kommenden Jahr gerechnet werden muss und wie hoch das Hausgeld sein wird. In der Regel wird der Wirtschaftsplan von der Hausverwaltung aufgestellt.


Angaben:

Die wichtigsten Kosten in einem Wirtschaftsplan sind dieselben wie in einer Hausgeldabrechnung, wie Heizkosten, Verwaltungskosten usw.
Zusätzlich steht im Wirtschaftsplan wie hoch die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum für das kommende Kalenderjahr sein wird.


Prognose:

Bei der Erstellung einer Prognose bezieht die Hausverwaltung in der Regel die folgenden Punkte ein:

  • Wie hoch waren die Einnahmen und Ausgaben im vergangenen Jahr?
  • Stehen Preissteigerungen bei Versorgungsdienstleistungen, wie bspw. Müllgebühren an?
  • Stehen Preissteigerungen bei den Dienstleistungsverträgen, wie bspw. einem Hausmeistervertrag an?
  • Stehen im kommenden Jahr Reparaturen an?
  • Stehen in den nächsten Jahren wichtige Instandhaltungsmaßnahmen an und muss daher die Instandhaltungsrücklage erhöht werden?

 

Wohnen mit Service

Wohnen mit Service

Meistens wird die Wohnform - Wohnen mit Service – für komplette Wohnanlagen angeboten, in denen mehrere altersgerecht ausgestattete Wohnungen zur Verfügung stehen. Die Nutzung eines solchen Angebotes ist jedoch grundsätzlich auch in den eigenen vier Wänden möglich. Allerdings setzt Servicewohnen stets die Barrierefreiheit einer Wohnung voraus. Personen mit Problemen bei der Fortbewegung werden somit nicht am Ausleben ihres Alltags gehindert:

  • Die Häuser bzw. Wohnungen sind so eingerichtet, dass sie zu 100 % rollstuhlkompatibel sind.
  • In Häusern mit mehreren Stockwerken steht ein Aufzug für alle Bewohner zur freien Verwendung bereit.

Weiterhin existieren in diesen Wohnanlagen häufig Räume, die für Gruppenaktivitäten angedacht sind. Hier können sich die Bewohner treffen, unterhalten und ihre Zeit nach eigenem Ermessen gestalten.

Zusätzlich kommt der namensgebende „Service“ ins Spiel: „Essen auf Rädern“ ist hier ebenso inbegriffen wie Angebote zur Unterstützung im Alltag, um diverse Aufgaben – vielleicht einen Einkauf – zu erledigen. Darüber hinaus existieren Notrufe für Unfälle und ähnliche Situationen. Sowohl bei Tag als auch nachts bieten diese Wohnanlagen Pflegekräfte, die ambulant bereitstehen und jederzeit abrufbereit sind.

Insgesamt ähnelt das Angebot somit den Leistungen, die in einem Pflegeheim vorhanden sind – doch durch die selbstständig geführte und genutzte Wohnung bleibt allen Bewohnern ein hoher Grad an Selbstständigkeit erhalten. Das Gefühl, permanent betreut zu werden und nicht mehr Herrin oder Herr der eigenen Lage zu sein, entfällt.

Wohnfläche

Wohnfläche

Haben Sie gewusst, dass es bei der Berechnung der Wohnfläche zwei verschiedene Berechnungsgrundlagen gibt? Nämlich die Wohnflächenberechnung nach der

  1. Wohnflächenverordnung und nach der
  2. DIN-Norm 277.


Die beiden Berechnungsarten unterscheiden sich in vielen Punkten voneinander. Bevor Sie also überprüfen oder schauen wollen, ob Ihre Wohnfläche richtig berechnet ist, sollten Sie in Ihrem Mietvertrag schauen, welche Berechnungsgrundlage festgehalten ist.


Wir zeigen Ihnen folgend die Unterschiede auf.


Wohnflächenverordnung:

  • Grundfläche ist nicht identisch zur Wohnfläche
  • Wohnfläche unterhalb von Schrägen oder Treppen:
    * bis zu 1 Meter zählt die Fläche nicht zur Wohnfläche

* von 1 Meter bis 1,99 Meter zählt die Fläche zur Hälfte
* ab 2 Metern wird die Fläche zu 100 Prozent angerechnet

  • Kellerräume, Waschküche, Heizungsräume und Garagen zählen nicht zur Wohnfläche
  • Balkone, Terrassen und Loggien werden in der Regel mit einem Viertel der Fläche mit einberechnet, höchstens bis zur Hälfte
  • unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen nur mit der Hälfte ihrer Grundfläche, geheizte zu 100 %
  • Tür-, Fenster- und Wandnischen, zählen nur, wenn sie bis zum Boden reichen und sie mindestens 13 cm tief sind
  • Schornsteine, Pfeiler und Säulen zählen nicht zur Wohnfläche, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt


DIN-Norm 277:

  • Grundfläche ist identisch zur Wohnfläche
  • Raumhöhe spielt keine Rolle
  • Kellerräume, Waschküche, Heizungsräume und Garagen zählen zur Wohnfläche
  • Balkone, Terrassen und Loggien werden mit einberechnet
  • Wintergärten und Schwimmbäder zählen zur Wohnfläche, egal ob beheizt oder nicht
  • In der Praxis kann das einen beachtlichen Unterschied machen.
Wohnflächenberechnung

Wohnflächenberechnung

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, benötigt einige wichtige Unterlagen. Hierzu gehört zweifellos eine korrekte Wohnflächenberechnung, denn sie bildet die Grundlage für die Wertermittlung Ihrer Immobilie.


Die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung oder einem Haus gehören, bezeichnet man als Wohnfläche.


Im Rahmen der Wohnflächenberechnung erstellt ein Gutachter oder ein Makler Raum für Raum ein Aufmaß. In seiner Berechnung berücksichtigt er hierbei die unterschiedlichen Anteile von Wohn- und Nebenräumen, Balkonen oder Terrassen sowie Schornsteinen oder Säulen an der Wohnfläche. Je nach Größe der Immobilie kann eine solche Begutachtung ein bis zwei Stunden dauern.


Die Kosten liegen bei ca. 150,00 bis 250,00 Euro.

Wohnungseigentümergemeinschaft

Wohnungseigentümergemeinschaft

Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung werden Sie ganz automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) des gesamten Wohnkomplexes. Hierbei ist es unerheblich, ob Sie die erworbene Eigentumswohnung selbst nutzen oder vermieten. Als Mitglied der WEG ergeben sich für Sie als Wohnungseigentümer Rechte und Pflichten, die durch das Wohneigentumsgesetz geregelt werden.


Tipp:


Informieren Sie sich schon vor dem Kauf einer Immobilie darüber, ob es sich um eine Streitgemeinschaft handelt und wie die Atmosphäre der Eigentümerversammlungen ist, um eine gute Wahl zu treffen. Dabei helfen die Protokolle früherer Eigentümerversammlungen

Wohnungsgeberbestätigung

Wohnungsgeberbestätigung

Eine Wohnungsgeberbestätigung zur Vorlage bei der Meldebehörde über den Einzug eines Mieters ist zwingend erforderlich. Wird diese Vermieterbescheinigung nicht beim Einwohnermeldeamt eingereicht, so handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 1.000 Euro geahndet werden kann.

Dabei ist es irrelevant, ob Sie als Wohnungsgeber vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt haben.
Um ein Bußgeld zu vermeiden, müssen Sie lediglich innerhalb von 2 Wochen eine Wohnungsgeberbestätigung mit den folgenden Angaben aushändigen:

  • Name und Anschrift des Vermieters (Wohnungsgebers),
  • Art des meldepflichtigen Vorgangs (Ein- bzw. Auszugsdatum),
  • Anschrift der Wohnung sowie natürlich den
  • Namen der meldepflichtigen Personen.Lage zu sein, entfällt.

 

Z

Zugewinngemeinschaft

Zugewinngemeinschaft

Sie sind verheiratet und haben keinen Ehevertrag? Dann leben Sie automatisch in einer Zugewinngemeinschaft. Diese macht sich zunächst einmal nicht bemerkbar. Doch sollte das Glück nicht von Dauer sein und es zu einer Trennung kommen, regelt die Zugewinngemeinschaft Ihre Eigentümer.


Was das genau bedeutet?

Alles, was Ihnen als Eheleuten vor der Eheschließung jeweils gehört hat, bleibt auch danach jeweils Eigentum des einzelnen Ehepartners. Jeder verwaltet sein Vermögen weiterhin selbst. Alles, was während der Ehe angeschafft oder erwirtschaftet wurde, fällt in die Zugewinngemeinschaft.


Beispiel Immobilie

War schon vor der Trauung ein Ehepartner Eigentümer einer Immobilie, bleibt er auch während der Ehe und nach der Trennung Alleineigentümer.
Nur, wenn die Ehegatten durch Vertrag gemeinsam Vermögen erwerben, weil sie zum Beispiel zusammen ein Haus kaufen, werden auch beide Eigentümer. Sie sind dann auch gemeinsam für Schulden verantwortlich, wenn beide den Darlehensvertrag unterschrieben haben

Zugewinngemeinschaft

Zwangsversteigerung

„Des einen Freud, des anderen Leid“ – dieser Spruch passt bei dem Wort Zwangsversteigerung ganz gut. So ist für betroffene Hausbesitzer eine Zwangsversteigerung ein absolutes Schreckensszenario. Interessenten hingegen haben die Möglichkeit, bei der Versteigerung eines Hauses einen niedrigeren Preis als den Verkehrswert zu zahlen.


Doch wie kommt es überhaupt zu einer Zwangsversteigerung?

Plötzliche Arbeitslosigkeit, Krankheit oder der Tod des Lebenspartners – es gibt viele Gründe, warum man in eine finanzielle Schieflage geraten kann.
Das alles kann dazu führen, dass die monatlichen Raten für die Immobilie nicht mehr aufgebracht werden können und es in letzter Instanz zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommt.


Dazu muss es nicht kommen: Wenn Sie sich früh genug mit Ihrer Situation auseinandersetzen, ist ein Verkauf der Immobilie die wesentlich bessere Lösung. Wir sind gerne für Sie da, wenn Sie beraten werden möchten.

 

Ü

Übergabeprotokoll

Übergabeprotokoll

Im Übergabeprotokoll wird der Zustand der Immobilie bei Ein- und Auszug von Mietern festgehalten. Was sollte alles im Übergabeprotokoll stehen?

  • Name des Mieters und des Vermieters
  • Adresse der Immobilie
  • Bestehende Mängel an der Immobilie
  • Auflistung der einzelnen Räume
  • Bestehendes Mobiliar, falls es mit vermietet ist.
  • Zählerstand von Strom, Gas und Wasser
  • Anzahl der ausgegebenen Schlüssel

Wir empfehlen, immer ein Übergabeprotokoll anzufertigen, auch wenn es nicht gesetzlich vorgeschrieben ist. Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieter können so vermieden werden.

 

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