Spekulationssteuer bei Immobilien

Alles Wissenswerte zur Spekulationssteuer auf einem Blick

Viele Wohnungseigentümer oder Hausbesitzer haben bereits von der Spekulationssteuer beim Verkauf einer Immobilie gehört. Viele kennen allerdings nicht die genauen Vorgaben, was häufig einige Fragen aufwirft:

Wann fällt die Spekulationssteuer bei Immobilien an?

Entstehen Gewinne aus Veräußerungsgeschäften von Wertgegenständen wie Schmuck, Edelmetallen, Oldtimer oder auch bei Grundstücken und Immobilien, so unterliegen diese einer besonderen Art der Einkommenssteuer: der Spekulationssteuer. Die Pflicht zur Steuerzahlung entsteht, wenn zwischen dem Zeitpunkt des Kaufs und des Verkaufs der Immobilie weniger als 10 Jahre liegen. Der Gewinn erhöht das zu versteuernde Einkommen und damit letztendlich die Steuerlast im Jahr der Veräußerung. Ausschlaggebend ist der persönliche Steuersatz, womit jeder Spekulationsgewinn individuell in der Höhe der Steuerzahlung ausfallen kann. Viele private Immobilienverkäufe sind dennoch nicht betroffen.

 

Die wichtigsten Infos auf einem Blick:

  • Bei reiner Selbstnutzung der Immobilie fällt keine Spekulationssteuer an.
  • Liegen zwischen dem Kauf- und Verkaufszeitpunkt von vermieteten Objekten mindestens 10 Jahre, zahlt der Eigentümer keine Steuer.
  • Die Höhe der Spekulationssteuer ist abhängig von dem Gewinn aus dem Verkaufs- und Kaufpreis der Immobilie.
  • Die Spekulationssteuer fällt auch bei vergleichsweise gleichem Gewinn unterschiedlich aus, da es auf den persönlichen Steuersatz ankommt.

 

Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?

Der Gesetzgeber hat die Spekulationssteuer vor dem Hintergrund der Gewinnerzielungsabsicht auferlegt. Geht ein Erwerber von steigenden Immobilienpreisen aus, erwartet er eine akzeptable Rendite, wenn er das Objekt wieder verkauft. Nutzen Sie die Immobilie selbst oder ihre kindergeldberechtigten Kinder, umgehen Sie die Spekulationssteuer. Verkaufen Sie dagegen ein vermietetes Objekt, sollten Sie die Spekulationsfrist von 10 Jahren einhalten. Das Hauptaugenmerk liegt dabei auf dem Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags bei Anschaffung und Veräußerung. Im Falle des Wechsels der Nutzungsart (Eigen- und Fremdnutzung) müssen Sie darauf achten, im aktuellen Jahr und in den zwei Jahren davor selbst in der Immobilie zu wohnen.

 

Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Die Summe für die Berechnung der Spekulationssteuer ergibt sich aus dem Gewinn, der aus der Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis liegt. Allerdings ziehen Sie durchgeführte Renovierungsarbeiten sowie Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer oder Notarkosten vom Verkaufspreis ab. Der ermittelte Gewinn wird dann zum persönlichen Steuersatz versteuert. Gerade ältere Immobilienbesitzer fragen sich: Wie hoch ist der Steuersatz für Rentner? Grundsätzlich fällt dieser bei jedem in Abhängigkeit vom Einkommen unterschiedlich aus. Jedoch ist die monatliche Rentenzahlung meist deutlich niedriger als der Lohn im aktiven Arbeitsleben, was eine Reduzierung der Steuerlast herbeiführt.

 

Rechenbeispiel:

Der Verkaufspreis einer Immobilie beträgt 400.000 Euro. Der Eigentümer hat Reparaturen und Renovierungsarbeiten in Höhe von 20.000 Euro durchgeführt. Damit verringert sich die Summe für die Errechnung der Spekulationssteuer auf 380.000 Euro. Hiervon werden die ursprünglichen Anschaffungskosten in Höhe von 350.000 Euro abgezogen. Das ergibt einen steuerlichen Gewinn von 20.000 Euro. Dieser wird nun zum persönlichen Steuersatz versteuert. Bei Rentnern kann dieser beispielsweise 25 % betragen. Unterm Strich zahlt Eigentümer eine Spekulationssteuer in Höhe von 5.000 Euro an den Fiskus.

Sie möchten genau wissen, ob sich ein Immobilienverkauf für Sie trotz anfallender Spekulationssteuer lohnt?

Unsere DEKRA zertifizierten Makler beraten Sie kostenfrei und unverbindlich.

Lassen Sie Ihre Immobilie qualifiziert und kostenfrei bewerten. Wir sagen Ihnen wie viel Spekulationssteuer anfallen würde und ob sich ein Verkauf aus finanzieller Sicht in Ihrem Fall lohnt. Kontaktieren Sie uns jetzt!

 

Sonderfälle bei der Spekulationssteuer

Beim gewerblichen Immobilienverkauf

Besteht bereits zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs die Absicht, diese gewinnbringend wieder zu verkaufen, ist dies ein Indiz für das Finanzamt für einen gewerblichen Immobilienhandel. Als Richtgröße gelten mehr 3 Objekte, die innerhalb von 5 Jahren weiterverkauft werden. Abweichungen nach unten bzw. oben sind möglich. Auch bei bereits zwei Immobilien, bei denen zwischen dem Anschaffungs- und Veräußerungszeitpunkt weniger als 5 Jahre liegen, kann der Fiskus zuschlagen. Im Umkehrschluss könnten Sie selbst noch eine vierte Wohnung bewohnen. Diese zählt nicht dazu, wenn Sie die anderen 3 renovierten Immobilien im besagten Zeitraum weiterverkaufen. Bei einem gewerblichen Immobilienhandel greifen Sie neben der Spekulationssteuer vor allem wegen der Gewerbesteuer tiefer in die Tasche.

 

Bei einer geerbten Immobilie

Die Spekulationsfrist von 10 Jahren gibt der Erblasser an seine Erben weiter. Hat der Erblasser vor seinem Tod das Haus oder die Wohnung ausschließlich selbst bewohnt, umgehen Sie als Erbe die Spekulationssteuer. Mindestens im Jahr des Todes und in den beiden vorangegangenen Jahren muss der Erblasser die Immobilie eigengenutzt haben. Bei vermieteten Immobilien gilt dasselbe wie im Erbfall: Zwischen Kauf und Verkauf müssen zur Vermeidung der Spekulationssteuer mindestens 10 Jahre vergangen sein. Vererbt er eine Wohnung, die er 5 Jahre vor seinem Tod zur Kapitalanlage angeschafft hat, sollte der Erbe weitere 5 Jahre warten, bevor er sie verkauft. Neben der Spekulationssteuer ist die Pflicht zur Begleichung der Erbschaftssteuer zu beachten. Hierfür gelten jedoch je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich hohe Freibeträge. Ausschlaggebend für die Berechnung der Steuer ist die Zeitspanne, die zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufs und Verkaufs liegt.

 

Bei einer Schenkung

Wie bei der Erbschaft gelten dieselben Fristen für den Verkauf der Immobilie. Das Datum des Kaufvertrags bestimmt darüber, ob eine Spekulationssteuer zu entrichten ist oder nicht. Möchten Sie als älterer Immobilienbesitzer Ihr Eigenheim an Ihre Kinder übertragen, da Sie z. B. in der Zukunft das Modell Wohnen mit Service nutzen möchten, halten Sie sich am besten zur Vermeidung der Spekulationssteuer an die 10-Jahres-Frist.

 

Bei einer Scheidung

Im Falle einer Scheidung findet häufig eine Übertragung der gemeinsamen Immobilie auf einen Ehepartner statt. In diesem Fall gilt nicht mehr das ursprüngliche Kaufdatum, sondern der Zeitpunkt der notariellen Übertragung. Dies führt zu einer neuen Berechnung der Laufzeit im Rahmen der 10-Jahres-Frist bei einem zukünftigen Verkauf. Das ist insbesondere im Falle einer Vermietung zu beachten.

 

Bei unbebauten Grundstücken

Unbebaute Grundstücke unterliegen wie Immobilien der Spekulationssteuer, wenn Sie innerhalb von 10 Jahren weiterverkauft werden. Ausschlaggebend ist das Kaufdatum des Grundstücks, nicht der Zeitpunkt des Baubeginns. Der Fiskus unterscheidet hier nicht nach der Nutzungsart, da auf einem unbebauten Grundstück niemand wohnen kann.

 

Die Höhe des Freibetrages bei der Spekulationssteuer

Der Freibetrag für die Spekulationssteuer liegt bei 600 Euro pro Jahr. Dies bedeutet, wenn der Gewinn aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis 600 Euro nicht überschreitet, zahlen Sie keine Spekulationssteuer. Der Freibetrag gilt pro Person. Bei zusammen veranlagten Ehepartnern kommt somit der doppelte Freibetrag in Höhe von 1.200 Euro zustande.

 

Sie planen Ihre Immobilie zu veräußern?

Verschaffen Sie sich einfach und schnell einen ersten Überblick, was Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert ist. Nutzen Sie hierzu unsere kostenlose Online Immobilienbewertung

Zurück