Immobiliengutachten: Welches Gutachten für welchen Zweck

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BAUR-Immobilien

Wann Wertgutachten Sinn machen

Für jeden Anlass das richtige Immobiliengutachten: Das gibt es zu beachten

Ein Immobiliengutachten ist in vielen Fällen nicht nur sinnvoll, sondern oft sogar verpflichtend. Wer sein Haus verkaufen will, eine Scheidung durchläuft oder einen Rechtsstreit klären will, der ist häufig auf ein entsprechendes Gutachten, auch Wertgutachten genannt, angewiesen. Dabei gilt es zwischen zwei unterschiedlichen Formen von Wertgutachten zu unterscheiden und zu klären, welche Gutachter für welchen Fall ausgewählt werden sollten.

Die Wahl des geeigneten Gutachters für Immobilien


Drei verschieden qualifizierte Immobiliensachverständige können bei der Auswahl des Gutachters zu Rate gezogen werden. Die Entscheidung sollte dabei von dem erforderlichen Wertgutachten abhängig gemacht werden.

Ein Immobiliensachverständer (freie Gutachter) kann über den tatsächlichen Hauswert informieren. Zu beachten ist allerdings, dass dieses Wertgutachten nicht als offizielles Dokument vor Behörden und dem Gericht zulässig ist. Da diese Berufsbezeichnung nicht geschützt ist, handelt es sich bei einem freien Sachverständigen für Immobilienbewertung lediglich um eine Person mit entsprechendem Wissen. Idealerweise weist der freie Immobiliengutachter seine Qualifizierung durch eine entsprechende Zertifizierung, wie zum Beispiel durch die DEKRA oder andere anerkannte Stellen, nach.  

Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger stellt Gutachten zu Immobilien aus und führt Berechnungen zum Marktwert durch. Im Gegensatz zum freien Gutachter müssen sich Immobiliensachverständige einer Prüfung (nach der Deutschland/EU-Norm IEC 17024) bei der Industrie- und Handelskammer (IHK) unterziehen, so dass ihre Gutachten und Berechnungen vor Gericht gültig und offiziell anerkannt sind.

Staatlich anerkannte Gutachter für Immobilien sind wie die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen auch von der IHK zertifiziert. Da sie der Aufsicht der Landesbehörden unterliegen, ist es ihnen erlaubt auch Gutachten für Behörden auszustellen.

 

Welches Wertgutachten sollte wann beantragt werden?

Es ist wichtig, dass Immobilieneigentümer und -käufer sich mit den jeweiligen Formen der verschiedenen Wertgutachten auseinandersetzen. Je nach Anlass sind unterschiedliche Wertgutachten notwendig. Wer sich für das falsche Gutachten entscheidet, kann nicht nur unnötigerweise jede Menge Geld ausgeben, sondern für Nachteile sorgen, die sich auf die Marktpreissituation auswirken.

 

Das Kurzgutachten

Das Kurzgutachten stellt eine vereinfachte Form der Hausbewertung dar, bei der auf wertrelevante Unterlagen wie etwa Wohnflächenberechnungen, den Lageplan oder den Grundbuchauszug verzichtet wird. Es handelt sich damit um eine überschlägige Schätzung des Wertes, die eine grobe Orientierung beim Kauf und Verkauf von Immobilien oder bei einer Scheidung oder Erbschaft ohne Rechtsstreit bieten kann. Wer sich ein solches Kurzgutachten erstellen lassen will, dem stehen auf zahlreichen Immobilienportalen kostengünstige Programme zur Verfügung, die mit durchschnittlich rund 50 Euro zu Buche schlagen. Auch kann hier ein Sachverständiger zu Rate gezogen werden. Hierfür muss jedoch mit Kosten zwischen 500 Euro und 1.000 Euro gerechnet werden.

Der Unterschied zum Verkehrswertgutachten besteht darin, dass auf beschreibende Sachverhalte, umfangreiche Erläuterungen und Anhänge verzichtet wird. Das Kurzgutachten ist damit eine günstige und in vielen Fällen ausreichende Alternative zu den meist sehr umfangreichen und damit auch preisintensiven Verkehrswertgutachten, wenn es privaten Zwecken dient und nicht zur Weitergabe an das Finanzamt, das Gericht oder sonstige Behörden gedacht ist.

 

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Das gerichtsfeste Verkehrswertgutachten

Das gerichtsfeste Verkehrswertgutachten entspricht behördlichen Anforderungen und wird daher zur Vorlage beim Finanzamt oder dem Gericht genutzt. Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten ist ein deutlich umfangreicheres Verfahren zur Bewertung von Immobilien und wird meist aufgrund von Rechtsstreitigkeiten und anderen komplexen Sachverhalten benötigt. Wer eine Baufinanzierung in Anspruch nehmen will, der braucht außerdem oftmals ein Verkehrswertgutachten zur Einschätzung der Bonität für die Bank. Doch auch wer den Verkauf von Immobilien beabsichtigt, der kann sich mithilfe eines Verkehrswertgutachtens zu finanzieller Orientierung verhelfen lassen. Das Verkehrswertgutachten, auch als Vollgutachten bekannt, wird auf Basis der folgenden Kriterien der entsprechenden Immobilie erstellt:

  • Bodenrichtwert
  • baulicher und technischer Zustand
  • Lage
  • Energetischer Zustand
  • Erschließungsgrad
  • aktuelle Marktlage

Wie viel eine Immobilie wert ist, hängt in erster Linie vom Wert des unbebauten Bodens in der Bodenrichtwertzone und der verwendeten Bausubstanz ab. Auch Garagen und weitere der Immobilie zugehörige Anlagen und Zusätze können den Wert steigern. Je besser eine Immobilie außerdem an das Verkehrsnetz angebunden und je beliebter die Gegend, desto teurer. Das gleiche gilt auch für den Erschließungsgrad der Immobilie, bei dem geprüft wird, ob und wie gut das Objekt an den Strom, das Wassersystem und vieles mehr angeschlossen ist. Darüber hinaus wird die Immobilie mit vergleichbaren Immobilien in ähnlicher Lage verglichen, um so den aktuellen Marktwert herauszufinden.

Darauf zu achten ist, dass Altlasten auf dem entsprechenden Grundstück auch zu einer negativen Bewertung der Immobilie führen können, auch wenn diese nicht direkt im Zusammenhang mit den Bauherren oder Immobilienkäufern in Verbindung stehen. Sind Altlasten im Grundbuch eingetragen, so muss mit einem Wertverlust gerechnet werden.

Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten wird in der Regel für folgende offizielle Anlässe benötigt:

  • Baufinanzierung
  • Immobilienverkauf
  • Zwangsversteigerung
  • Scheidung mit Rechtsstreit
  • Erbschaft mit Rechtsstreit
  • Aufdeckung von Reserven bei Betriebsauflösung
  • Aufdeckung des Betriebsvermögens
  • Überprüfung der Schenkungs- und Erbschaftssteuer

Ein Verkehrswertgutachten muss einem bestimmten Aufbau folgen und kostenpflichtige Unterlagen von Behörden und Ämtern beinhalten. Neben einem ausführlichen Textteil findet sich darin ein Anlagenteil mit Fotodokumentation.

Wird ein Verkehrswertgutachten zur Baufinanzierung oder zum Verkauf von Immobilien benötigt, geschieht dies in der Regel durch die Bank, so dass Immobilienkäufer und -verkäufer keine Kosten zu erwarten haben. Wird ein solches Wertgutachten für eine Haus Erbschaft oder für andere Belange benötigt, sollte ein vereidigter Sachverständiger beauftragt werden. Die Kosten hierbei belaufen sich in der Regel auf 0,5 bis ein Prozent des Verkaufswerts. Bei einem Wert von 200.000 Euro liegen die Kosten also bei etwa 1.200 Euro.

 

Die Wahl des Gutachtens sollte gut bedacht werden

Wer ein Immobiliengutachten benötigt, sollte zunächst klären, ob dieses lediglich der Orientierung dienen oder ob es vor Gerichten oder Behörden zulässig sein sollte. Für Gerichte benötigte Verkehrswertgutachten wie etwa Wertgutachten für eine Haus Erbschaft sollten immer von einem öffentlich bestellten und vereidigter Sachverständigen beziehungsweise staatlich anerkannten Immobiliengutachter ausgestellt werden.

 

Tipps:

Wer lediglich den Marktwert einer Wohnung oder eines Hauses für Immobilientransaktionen wie einen Kauf, Verkauf oder Wertausgleich bestimmen will, ist mit einem kostengünstigeren Kurzgutachten deutlich besser beraten. Bei einer außergerichtlichen Einigung von privaten Zwecken kann ein Sachverständiger für Immobilienbewertung eine aussagekräftige Einschätzung vornehmen, indem er die aktuelle Marktlage berücksichtigt und den Wert der Immobilie anhand eines Vergleichs von anderen Objekten bemisst.

Ein Verkehrswertgutachten wäre für diese Zwecke sogar von Nachteil, da die zu dem Zeitpunkt entsprechende Marktpreissituation in diesen Gutachten im Allgemeinen schwächer berücksichtigt wird. Hierdurch wird in der Regel ein zu niedriger Verkaufspreis ausgewiesen und beim Verkauf wird damit wertvolles Geld verschenkt.

 

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