Das Widerrufsrecht beim Maklervertrag

Widerrufsbelehrung Makler

Hand aufs Herz: Haben Sie nicht vielleicht bei Erhalt der Widerrufsbelehrung auch befürchtet, Ihr Makler hätte Sie womöglich in eine Vertragsfalle gelockt? Keine Sorge! Wenn Ihr Makler Ihnen eine Widerrufsbelehrung zuschickt, dann nicht, weil er hinterrücks versucht, Ihnen ein Haustürgeschäft anzudrehen oder Ihnen ein neues Zeitungsabonnement verkauft.

Um mit derartigen, gar nicht seltenen Unsicherheiten aufzuräumen, möchten wir Ihnen lieber genau erklären, wozu das Widerrufsrecht dient.

Warum der Makler jedem Kunden eine Widerrufsbelehrung zuschickt

Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass der Verbraucher in seiner Rolle als Privatperson (also beispielsweise nicht in der Rolle eines selbstständigen Unternehmers) bei Absatz eines Fernabsatzvertrags zu schützen sei.

Seit dem 13. Juni 2014 gilt im Zuge der Umsetzung der EU-Verbraucherrecht-Richtlinie, dass auch Dienstleistungsverträge von Immobilienmaklern unter die EU-Richtlinie fallen und damit Teil des deutschen Verbraucherrechts sind.

Das Widerrufsrecht gilt also auch

  • für Vertragsbeziehungen zu einem Makler,
  • die von einer Privatperson, das heißt, einer Person, die keinen Vertrag aus selbstständig beruflichen Zwecken oder aus gewerblichen Gründen abschließt,
  • aus der Distanz, per E-Mail, telefonisch, postalisch oder über das Internet und sonstige Fernkommunikationsmittel eingegangen werden.


Ebenso werden Verträge, die nicht in den Geschäftsräumen des Maklers abgeschlossen wurden, als Fernabsatzgeschäfte behandelt. Für sie gilt gleichermaßen die gesetzliche Widerrufsregelung für Fernabsatzverträge, wie sie im Jahr 2000 erstmals im Bürgerlichen Gesetzbuch formuliert wurde.

Fernabsatzverträge können generell innerhalb einer Frist von 14 Tagen widerrufen werden.(§312f BGB)

Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem der Interessent, dem ein Makler eine Offerte unterbreitet, von diesem über sein Widerrufsrecht informiert wird.

Informiert der Makler den Kunden entgegen den gesetzlichen Vorgaben nicht, verstößt er gegen seine Belehrungspflicht. Ist dies der Fall, hat das Gesetz vorgesehen, dass die Widerrufsbelehrung verzögert nach Ablauf eines Jahres als zugegangen gilt. Meldet sich der Interessent, der von einem Makler nicht über sein Widerrufsrecht informiert wurde, also doch noch innerhalb eines Jahres und vierzehn Tagen, steht dem Kunden weiterhin sein Widerrufsrecht zu.(§ 356 Abs. 3 BGB)

 

Die Widerrufsbelehrung führt zu keinerlei Nachteilen, sie ist nur ein „notwendiges Übel“

Um sich nicht ins Unrecht zu setzen, wird jeder Makler, dem sein korrektes Vorgehen ein Anliegen ist – frühzeitig und unmittelbar zu Beginn einer Auftragsbeziehung mit seinem Kunden – auf das Widerrufsrecht hinweisen.

Da die Widerrufserklärung dem Makler vom Gesetzgeber „verfügt“ wurde, wird sie standardmäßig in fast allen E-Mails an Kunden, bei Immobilienangeboten und ähnlichen Offerten durch einen Makler – meist schon beim Erstkontakt – verschickt.

Theoretisch reicht es zwar sogar aus, eine Widerrufserklärung formlos, also auch mündlich zu übermitteln. Zum Zweck der Nachweisbarkeit wird der Makler aber den Hinweis auf das Widerrufsrecht immer schriftlich dokumentieren.

Trotz Erhalt einer Widerrufsbelehrung besteht natürlich keine Verpflichtung gegenüber dem Makler!

Widerrufen werden kann überhaupt nur ein Vertrag.

Damit ein Maklervertrag zustande kommt, müssen unter anderen folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Für die Anbahnung eines Kauf-, Miet- oder Pachtvertrags zwischen einem Vertragspartner und seinem Auftraggeber wird eine Vergütung vereinbart
  • Die Parteien vereinbaren, dass der Makler aktiv zu werden hat
  • Der Makler wird (exklusiv) beauftragt
  • Lediglich beim Abschluss eines Exklusiv-Vertrages ruht ein weiteres Handeln des Auftraggebers

 

Unterschied zwischen Kündigung und Widerruf eines Maklervertrags

  • Maklerverträge können natürlich nicht nur widerrufen, sondern auch gekündigt werden.
  • Befristete Maklerverträge können nur außerordentlich gekündigt werden. Dies ist dann möglich, wenn die Fortsetzung des Maklervertrages unzumutbar wäre. Nimmt ein Immobilienmakler die Interessen seines Auftraggebers beispielsweise nicht bestmöglich wahr, kann der Auftraggeber innerhalb von 2 Wochen außerordentlich kündigen.
  • Unbefristete Maklerverträge können jederzeit ohne Angabe von Gründen gekündigt werden – es sei denn, dies ist vertraglich ausgeschlossen worden.

Widerruf „löscht die Vergangenheit aus“

  • Ein Widerruf bringt den Maklervertrag auch für die Vergangenheit zum Erlöschen.
  • Der Widerruf kann dabei formlos, also auch mündlich, erfolgen. Wichtig ist alleine die Wahrung der Frist, empfehlenswert aber eine schriftliche Dokumentation.

Sollte der Makler dann nicht lieber erst warten, bis die Widerrufsfrist vorbei ist?

  • Einige wenige Immobilienmakler belehren ihre Kunden tatsächlich erst über ihr Widerrufsrecht und warten dann den Ablauf der Widerrufsfrist ab, bevor sie überhaupt tätig werden. So wollen sie verhindern, dass der Kunde später widerruft und sie unbezahlt Arbeit leisten.
  • Der Gesetzgeber hat nämlich in der Vergangenheit entschieden, dass Immobilienmakler, die vor einer Besichtigung keine Widerrufsbelehrung zugehen lassen, auch keinen Anspruch auf Provision haben, wenn der Maklerkunde später widerruft.
  • Allerdings ist dieses abwartende Vorgehen sowohl für den Makler als auch seine Kunden unwirtschaftlich und zeitraubend.

 

Hinweis:

Ein seriöser Makler übermittelt dem Verkäufer bereits mit dem Zustandekommen eines Vertrages das Widerrufsrecht und beginnt unmittelbar nach der Beauftragung durch den Verkäufer mit seinen Verkaufsaktivitäten.

 

Verkürzung der Widerrufsfrist

Das Gesetz verlangt, auf das Widerrufsrecht dürfe nicht verzichtet werden. Nur eine ausdrückliche Genehmigung, die Widerrufsfrist zu verkürzen, ist gesetzeskonform.

Hat der Kunde den Makler explizit aufgefordert, vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig zu werden, muss der Verbraucher einen Wertersatz für die vom Makler schon erbrachte Leistung zahlen, der in seiner Höhe mit der Provision vergleichbar ist. Anspruch auf einen solchen Wertersatz hat der Makler aber eben nur dann, wenn er seinem Auftraggeber ordnungsgemäß eine Widerrufsbelehrung zukommen ließ.

 

Ab wann handelt es sich überhaupt um einen Maklervertrag?

Nach geltender Rechtsauslegung kommt ein Maklervertrag schon dann zustande, wenn ein Kunde auf eine Anzeige antwortet, die einen eindeutigen Hinweis auf eine Provision enthält und der Makler anschließend für den Interessenten tätig wird.

Der Makler erhält eine Provision jedoch nur, falls tatsächlich ein Hauptvertrag abgeschlossen wird und ein Immobilienkauf*, eine Pachtung oder Vermietung die Folge ist.

 

Beispiel:

Ein Makler bewirbt einen Immobilienverkauf. Ein Interessent meldet sich und fordert ein Exposé an. Das Exposé vermerkt die Höhe der Provision anteilig zum Kaufpreis und eine Widerrufsbelehrung. Der Kunde bestätigt telefonisch den Erhalt der Unterlagen. Ein Besichtigungstermin wird vereinbart. Der Kunde tätigt den Immobilienkauf* und unterzeichnet den Kaufvertrag direkt in den Büroräumen des Maklers. Später will er die Provision nicht zahlen.

In diesem Fall hat sich der Makler abgesichert: Die Widerrufsbelehrung ging zu, ein Fernabsatzvertrag liegt nicht vor. Die Provision ist zu zahlen, da der Makler bereits erfolgreich tätig wurde und der spätere Käufer nachweislich durch den Makler auf das Grundstück aufmerksam wurde. Der Provisionsanspruch entstand, weil der Makler erwiesenermaßen die Möglichkeit schaffte, den Immobilienverkauf abzuschließen. Tritt der Maklerkunde fristgerecht vom Vertrag zurück, ist dennoch ein Wertersatz zu zahlen.

 

Bei Nicht-Gefallen ist ein Widerruf nicht erforderlich!

Gefällt das Objekt nicht, ist ein Widerruf überflüssig. Ein Hauptvertrag ist ja nicht zustande gekommen. Der Erhalt der Widerrufsbelehrung verpflichtet also zu nichts.

Zusammenfassung:

  • Privatverbraucher können Fernabsatzverträge mit einer Frist von 14 Tagen widerrufen.
  • Fernabsatzverträge sind alle Verträge, die "fernmündlich", also auf sämtlichen Telekommunikationswegen und außerhalb der Geschäftsräume, abgeschlossen werden.
  • Makler müssen potenzielle Kunden bei Überreichung eines Angebots, spätestens aber zu Abschluss eines Fernabsatzvertrags, über ihr gesetzliches Widerrufsrecht informieren.
  • Der Hinweis auf das Widerrufsrecht ergeht zum Schutz von Makler und Kunden üblicherweise so früh wie möglich.
  • Gefällt ein Objekt nicht und kein Hauptvertrag wird unterzeichnet, bestehen keine vertraglichen Verpflichtungen, die eines Widerrufs bedürfen.

 

Zurück